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物業股的估值在重新走高，中國女首富準備套現了。

12月11日，碧桂園服務公布了公司控股股東的賣股計劃，由楊惠妍全資擁有的必勝有限公司在2022年12月9日與摩根大通簽訂了配售協議，而根據協議，必勝有限公司將以二級大宗交易的方式，向若干獨立投資者出售持有碧桂園服務的2.37億股股份，配售價為21.33港元/股。

通過此次賣股，楊惠妍將合計套現50.55億港元。時代財經了解到，楊惠妍通過必勝有限公司和Fortune Warrior Global Limited兩家公司控股了碧桂園服務，交易完成后，楊惠妍的持股比例將由43.15%減少至36.12%，但仍是碧桂園服務的控股股東。

值得一提的是，碧桂園服務的控股股東之一必勝有限公司同時是碧桂園的第一大股東，截至2022年6月30日，必勝有限公司對碧桂園持股61.23%。由于上述關聯，在融資政策放松、房企資金面仍然緊張的情況下，出售碧桂園服務股權所獲得的資金是否最終會流向碧桂園引發了外界聯想。

針對市場的猜測，碧桂園服務相關人士表示“沒有進一步的信息”。

界面新聞在報道中指出，碧桂園服務一位內部人士稱大股東楊惠妍此番減持主要是因家族業務發展需要，財聯社則援引了接近碧桂園服務的人士的說法，該人士表示 “作為家族企業，楊氏家族旗下有教育、物業、地產等多個板塊，如果有需要，大股東通過借款形式給予適當支持也是可以的”。

不過，一位碧桂園的內部人士向時代財經回應時表示，“現階段公司暫無向控股股東借款的計劃”。

市場的猜測或許源于近期相似的股份出售計劃呈現的邏輯。時代財經統計得知，12月至今不到半個月時間，累計已有4家物管公司的股東公布了股權出售計劃，包括德信服務集團、雅生活服務、奧園健康和碧桂園服務。

其中，雅生活的第一大股東中山雅生活企業管理服務有限公司（中山雅生活公司）計劃以將近4.95億港元的總價，出售其持有的4860萬股雅生活股份，占雅生活已發行股份的3.42%。

中山雅生活公司是雅居樂的間接全資附屬公司，交易完成后，雅居樂對雅生活的持股比例將由50.86%減少至47.44%。雅居樂在12月9日發布的公告中指出，出售事項募集的全部資金將用于加強公司的資產負債表及財務流動資金，增強公司的短期償債能力。

12月5日，奧園集團亦在公司網站發布關于出售物管公司股份的招標文件。文件顯示，明興有限公司（下稱“明興公司”）計劃出售其持有的物業上市公司奧園健康2.17億股股份，占全部已發行股份的29.9%，而明興公司是房地產上市公司中國奧園的全資附屬公司。出售完成后，中國奧園讓出奧園健康的第一大股東之位。

此次招標并非按照價高者得的原則來確定買家，根據文件載明的要求，買家必須符合兩大前提條件，一是必須為“由國家或政府全部或部分擁有（不少于30%）或控制的實體”，二是必須與中國奧園或其指定成員公司進行舊城改造項目的戰略合作。

時代財經了解到，仍然陷于債務危機的中國奧園，近一年在著手重組事宜，市場盛傳中國奧園有意引入國企山東能源集團作為戰投，由山東能源集團通過子公司持有中國奧園39%股份，由此成為控股股東，從而解決中國奧園的債務問題。

此前在接受采訪時，奧園集團內部人士并未透露奧園健康股份的買家身份，但該人士表示“此舉是希望（中國奧園）加速引進國企戰投，推動公司規范治理提升，并推動中國奧園、奧園健康盡快復牌，奧園健康復牌也是為了配合中國奧園整體債務重組的需要”。

自2021年房企集中出險以來，通過減持物業股套現或者出售物管公司是自救的常見做法。由于市場上高性價比的優質標的增多、房企加大物業板塊發展力度等因素，2021年成為了物管行業的收并購元年。克而瑞的數據顯示，2021年全年共有29家上市物企發起53起并購，交易總金額達355.9億元，為2020年（94.3億元）的3.77倍。

不過，在優質標的減少、民企的房地產業務降溫使得物管公司資金壓力相對趨緊、物業板塊估值持續走低、疫情等的綜合影響下，2022年并購市場整體降溫。時代財經綜合克而瑞公布的數據計算得知，2022年前11月，上市物企一共發起了49起并購，交易總金額至少達到115.9億元，顯著地低于2021年同期。

這也就意味著，從2022年全年來看，楊惠妍以50.55億港元的總價賣掉2.37億股碧桂園服務股份，將是物管行業較大的一筆交易，這也是碧桂園服務上市以來的最大一筆減持計劃。

實際上，隨著房企資金面在政策的推動下有望重新向好，物業股的估值也進入了修復通道。根據廣發證券(行情000776,診股)，11月以來，物業板塊平均上漲 42.8%，相較于恒生指數（27.2%）的超額收益為 15.7%，超額收益明顯，民企龍頭漲幅較大。

時代財經了解到，碧桂園服務的股價在今年10月底跌至近兩年的最低點6.52港元，但經過一個多月的整體性走高，截至12月12日收盤時已上漲至19.88港元，相較最低點上漲204.91%，但仍不到近兩年的最高點時的四分之一。

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