一邊超額完成業績目標，一邊違規投訴現象不斷，高速發展的道路上華潤置地被指“蒙眼奔跑”，令市場普遍擔憂。

日前，華潤置地(01109.HK)披露銷售業績。2020年，其實現銷售額2850億元，完成全年目標的108%。但受行業紅利逐漸消失、土地成本上升等影響，華潤盈利水平下降趨勢明顯，毛利率在2020上半年降到了近三年以來中期指標的最低值。

與此同時，債務壓力持續上升。長江商報記者梳理近年財報發現，華潤置地總負債逐年攀升，從2014年的2452億元增至2020年上半年的5899億元。五年半時間總負債增長3447億元，按照這個增長趨勢，2020年華潤置地的負債總額或已突破6000億元。

債務的攀升與其一改以往慢周轉風格，開啟高周轉有直接關系。2015年，華潤置地副總裁兼北京大區總經理蔣智生公開表示，“從拿地到開盤，在北京我們自己的內控目標是一年之內。”

從慢到快的過程不是一蹴而就，控制不好速度，往往就會失衡，長江商報記者梳理發現，去年至今，華潤投訴維權事件不斷。新年伊始，已有兩地項目違規，合計被罰96萬元。

針對上述問題，長江商報記者向華潤置地發去采訪函，但截至發稿時未收到回復。

業績增速下滑“逆周期”突圍

1994年成立、1996年在港上市的華潤置地有限公司是華潤集團旗下的地產業務旗艦，是內地最具實力的綜合型地產開發商之一。

2014年到2018年，在橫跨房地產調控期內，華潤置地的銷售簽約額復合年均增長率卻以約23%高速增長，對應年份銷售簽約面積復合年均增長率也在14%。2018年進入2000億俱樂部，進入房地產前十陣營。

2019年，華潤置地累計總合同銷售金額約2425億元，以并列第10的成績艱險地守住了守住了第十的位置。然而，相比2017年40.8%和2018年38.5%的銷售增速，2019年15%的同比增長是這三年來華潤置地業增長最低的一年。公司管理層一度自嘲正陷入被前置的“中年焦慮”。

2020年受疫情影響和融資“三道紅線”的壓力，華潤置地業績出現下滑。2020年上半年公司實現營業收入448.69億元，同比下降2.14%;歸屬于母公司所有者凈利潤為115.42億元，同比下降9.3%。

不過，作為中國房企第一梯隊的代表，在多重壓力下，華潤置地仍然表現出“逆周期”的生存性。

2020年全年，華潤置地簽約銷售金額2850.35億元，簽約銷售面積1418.72萬平方米，分別同比增長17.54%及7.09%。此前，華潤置地管理層在業績會上透露，2020年，華潤置地銷售目標為2620億元，按此計算，華潤置地完成全年銷售目標的108.79%。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓對長江商報記者表示，華潤置地去年超額完成銷售目標主要是因為價格上做了適當的調整，通過以價換量的方式沖刺業績，產品定位剛性改善性需求很準確，找到了試銷的對路。加上貨幣寬松個人住房貸款創造歷史新高，和多渠道營銷的模式，一定程度上助推房企的銷售業績增長。

為了保住前十的位置，華潤置地加大土地投資。2017年，華潤的拿地金額同比增長66%至1044.7億元，增持了64宗土地。2018年，其耗資1513.5億元獲取了103個項目，權益地價約1036.8億元，新增土地儲備面積2213萬平方米，規模訴求更加強烈。

受到疫情影響，華潤置地在2020年上半年放緩了拿地的力度。當期，累計獲取30宗土地，新增土儲495萬平方米，總地價589億元，權益地價388億元，總貨值約1200億元。2019年同期，華潤置地的總地價為820.6億元，累計增持了39宗土地。

下半年開始發力追趕，據中指研究院日前發布的《2020年全國房地產企業拿地排行榜》顯示，華潤置地2020年全年拿地花費969億元，排名百強房企排名第6，拿地面積為1150萬平米，排名第9，平均每平米拿地價格為8426元，較2019年拿地均價6122元上升了37.6%。

其中，公開數據顯示，華潤置地2020年在武漢和惠州接連造出新地王，樓面價和溢價率高居不下。

債務壓力攀升盈利能力持續走低

在土地市場上的高歌猛進，也帶來了資金壓力。

長江商報記者梳理近年財報發現，華潤置地負債在逐年攀升，2014-2019年的負債分別為2452億元、2651億元、2879億元、3362億元、4750億元、5286億元。截至2020年上半年，負債合計5899億元。

五年半時間總負債增長3447億元。按照這個增長趨勢，2020年華潤置地的負債總額或已突破6000億元。

謝逸楓分析稱，華潤置地債務上升會給公司帶來三大壓力。首先是銷售持續保持高速增長壓力，要還債就會加快銷售回款，其次是現金流緊張的壓力，負債多意味著手頭現金非常少，可能會增加項目運營的管理難度，還會增加公司規模的擴張和拿地壓力。

與此同時，受行業紅利逐漸消失、限價、土地等成本上升的影響，近年華潤盈利能力不斷下降。2017年上半年至2020年上半年，華潤的綜合毛利率分別為35.01%、48.12%、38.21%、33.5%，波動下降。在2019年跌破40%之后，其毛利率在2020上半年降到了近三年以來半年度指標的最低值。

此外，分拆上市的華潤萬象生活(01209.HK)也面臨與母公司類似的考驗。據Wind數據，2019年，上市物管公司的平均毛利率為29.4%，但華潤萬象生活的毛利率僅為16.1%。2020年上半年，該公司的毛利率升至24.1%，仍低于行業均值。

不過，華潤置地毛利率下降趨勢與整體行業的態勢一致。當前營收規模TOP10房企的平均毛利率2016-2018年達到高點后，在2019年和2020年上半年都呈現出明顯的下跌。

對于毛利潤下降的問題，華潤置地管理層表示，毛利率下降的趨勢很明顯，整個行業趨勢也是如此，“華潤置地有信心維持行業有競爭力的毛利率水平，2020年將維持在30%-35%。”

日前，交銀國際研報稱，將華潤置地目標價由39.98港元調低至33.28港元，評級由買入降至中性。該行表示，留意到大多數主要一、二線城市的限價政策非常嚴格，相信集團的開發業務毛利率將下降至約25至30%，并拖累近期盈利增長。

屢曝質量問題，接連違規被罰

即將邁入而立之年的華潤，面臨“中年焦慮”，難掩擴張與轉型的急迫，一改以往穩健保守風格，加速高周轉。

然而在大力提速加快周轉的進程下，華潤置地多地項目被曝出現質量問題，維權風波不斷上演。

長江商報記者梳理發現，僅去年至今，華潤就有多個項目遭業主投訴維權。

去年3月，青島青鐵華潤城遭業主投訴，涉及內容設計裝修質量差、違規交付等等內容;5月，華潤重慶樓盤屢曝質量問題，涉及景觀、裝飾、排水溝、車庫、墻體滲水等諸多問題;8月，華潤置地北京兩樓盤被暫停網簽，涉虛假宣傳引發業主投訴;11月，華潤置地華南大區紀委發布一則通報，華南大區紀委在線索處置過程中發現東莞公司萬象府項目置業顧問朱某某收取“茶水費”涉嫌違法犯罪;12月17日，山西省市場監督管理局通報太原市的華潤悅府項目存在宣傳廣告未載明預售許可證批準文號，明碼標價公示不全，代收代辦未公示，預售資金使用不規范這四大問題;12月27日，被曝開發的上海云麓里小區，號稱賣別墅“贈送面積”，但業主裝修被叫停，“320戶涉嫌違建”，城建部門決定強拆。

新年伊始，華潤置地已兩收罰單。近日，經海口市市場監督管理局查實，華潤置地開發(海南)有限公司存在構成不按照規定的內容和方式明碼標價的價格違法行為，擬對華潤置地開發(海南)有限公司作出銷售的商品房每套罰款5000元，150套共計罰款75萬元的行政處罰;公開消息顯示，因存在未按照國家有關規定辦理工程質量監督手續的違法行為，南通潤騰房地產開發有限公司被南通市城市管理綜合行政執法局罰款21萬元。南通潤騰地產為華潤置地(常州)有限公司旗下全資子公司。

嚴躍進認為，這其實是企業的通病，追求規模的過程中品質往往會出現疏漏，產品質量出現問題反響不好，企業銷售業績再好，在一個不好的輿論環境下，對于企業的發展來說是非常被動的，得不償失。

謝逸楓認為，做企業要切實把產品作為企業的生命線保障性，加強施工質量的監督監管，嚴格按照國家產品質量保障的法律法規來建造房子，加強監督方面的聯動。

人事方面的巨變也引起了外界的關注和投資者的擔憂，華潤置地2019年經歷了激烈的人事動蕩，年初，掌舵26年的“靈魂舵手”吳向東出走，唐勇接任，不到一年辭任，2019年才加入華潤集團的“新人”王祥明臨危受命……董事會主席兩次易主，并接二連三傳出核心高層離任消息，為華潤置地的持續性發展蒙上了一層迷霧。

對此，華潤置地表示，依然堅持既定的戰略方向和定力，堅持城市綜合投資開發運營商的定位，堅持銷售物業+投資物業+X戰略，且在此基礎上，會加大對主營業務的推動和發展。(記者 趙潔)