繼2020年底“三道紅線(xiàn)”達(dá)標(biāo)“綠檔”后，“閩系”房企寶龍地產(chǎn)交出了“三道紅線(xiàn)”落地以來(lái)的首份中報(bào)：2021年上半年，營(yíng)收、利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)一定增長(zhǎng)，“三道紅線(xiàn)”皆綠。不過(guò)，近三年毛利率下行、權(quán)益占比過(guò)低等問(wèn)題，也同樣在這家“目標(biāo)千億”房企財(cái)報(bào)中凸顯。按照該公司管理層的計(jì)劃，今年寶龍地產(chǎn)要“守住紅線(xiàn)、沖刺千億”。 押注長(zhǎng)三角的寶龍地產(chǎn)，在千億計(jì)劃已經(jīng)延期一年的情況下，如何在“不拿貴地，不借貴錢(qián)”的前提下，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化新高度?

重倉(cāng)長(zhǎng)三角獲利

遭遇精準(zhǔn)調(diào)控

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入207.3億元，同比增長(zhǎng)20.7%;期內(nèi)毛利約為72.92億元，較2020年同期增長(zhǎng)約14.6%，主要是由于物業(yè)銷(xiāo)售收入增加所致;利潤(rùn)50.77億元，同比增長(zhǎng)45.3%;歸屬股東凈利潤(rùn)39.08億元，同比增長(zhǎng)76.1%。從收入構(gòu)成來(lái)看，物業(yè)開(kāi)發(fā)仍為該公司的主要收入來(lái)源，占比達(dá)88.86%。

2021年，寶龍地產(chǎn)將合約銷(xiāo)售目標(biāo)定在了1050億元。從中期業(yè)績(jī)完成進(jìn)展來(lái)看，今年前6個(gè)月，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額530.39億元，同比增長(zhǎng)68.2%，已完成全年1050億元銷(xiāo)售目標(biāo)的50.51%。

在寶龍地產(chǎn)總裁許華芳看來(lái)，1050億元是一個(gè)相對(duì)保守和求穩(wěn)的數(shù)字，其對(duì)全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的達(dá)成持有信心。“上半年推貨的去化率約62%-63%，回款率約73%。下半年計(jì)劃推出約1184億元貨值，去化超44%便可完成全年目標(biāo)。”

實(shí)際上，對(duì)于現(xiàn)階段“一條腿邁進(jìn)千億陣營(yíng)”的寶龍而言，計(jì)劃中的千億已晚了一年。早在2018年，寶龍地產(chǎn)便提出了“2020年沖擊1000億”的業(yè)績(jī)目標(biāo)，不過(guò)在上一年度未能如愿。

“一般來(lái)說(shuō)，房企的下半年銷(xiāo)售額會(huì)比上半年要高。從寶龍地產(chǎn)當(dāng)前業(yè)績(jī)完成情況來(lái)看，全年業(yè)績(jī)達(dá)標(biāo)應(yīng)該沒(méi)有太大壓力。除非主要‘糧倉(cāng)’所在地發(fā)生大的政策變化。” 同策研究院資深分析師肖云祥如是分析稱(chēng)。

長(zhǎng)三角區(qū)域是寶龍地產(chǎn)的重點(diǎn)“糧倉(cāng)”也是該公司收入的主要貢獻(xiàn)來(lái)源。截至今年6月30日，寶龍地產(chǎn)土儲(chǔ)近70%分布于長(zhǎng)三角地區(qū)，其中僅在2021年上半年，寶龍地產(chǎn)新增的19宗地塊里就有84.9%位于長(zhǎng)三角及大灣區(qū)。

“過(guò)去五年，寶龍最大的成功在于聚焦長(zhǎng)三角，我們踩準(zhǔn)了長(zhǎng)三角的市場(chǎng)紅利。”許華芳在2020年的公開(kāi)表態(tài)中不掩對(duì)長(zhǎng)三角區(qū)域的看好。數(shù)據(jù)顯示，在2020年寶龍地產(chǎn)取得的815.5億元合約銷(xiāo)售額中，長(zhǎng)三角區(qū)域的銷(xiāo)售占比達(dá)到了85.8%，這一趨勢(shì)延續(xù)到今年上半年，中報(bào)顯示，長(zhǎng)三角區(qū)域物業(yè)收入占寶龍整體物業(yè)銷(xiāo)售收入的約73.48%。

這樣的業(yè)績(jī)，讓寶龍對(duì)長(zhǎng)三角及大灣區(qū)的布局方面更加偏愛(ài)：2021年上半年，寶龍地產(chǎn)在長(zhǎng)三角區(qū)域的版圖，進(jìn)一步擴(kuò)展至安徽;大灣區(qū)則新進(jìn)中山、佛山兩座城市，并與廣州市政府簽訂了500億元戰(zhàn)略投資協(xié)議，將其作為重要的目標(biāo)市場(chǎng)和重點(diǎn)投資區(qū)域。

然而在寶龍重金押寶的同時(shí)，長(zhǎng)三角的降溫卻已經(jīng)先一步開(kāi)始。今年以來(lái)，住建部連續(xù)約談包括杭州、金華等在內(nèi)的多個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市。

8月5日，杭州進(jìn)一步升級(jí)限購(gòu)，落戶(hù)未滿(mǎn)五年的戶(hù)籍家庭連續(xù)繳納社保滿(mǎn)兩年，非戶(hù)籍家庭連續(xù)繳納社保滿(mǎn)四年，方可在限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。

聯(lián)系到此前，衢州、紹興也相繼加碼調(diào)控，衢州將實(shí)行區(qū)域限售，紹興則建立二手房成交參考價(jià)格。隨即，關(guān)于政策加碼后“一枝獨(dú)秀”的長(zhǎng)三角市場(chǎng)全面熄火的預(yù)期開(kāi)始傳導(dǎo)。

現(xiàn)實(shí)情況也顯示，來(lái)自調(diào)控端的壓力已經(jīng)顯現(xiàn)。寶龍地產(chǎn)管理層在2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上也坦言，“三道紅線(xiàn)”和“兩個(gè)集中”政策的實(shí)施，已讓公司明顯感覺(jué)到回款的放緩。“主要是按揭銀行額度非常緊張，有些銀行目前已經(jīng)沒(méi)額度。今年的回款速度較去年要慢40天至2個(gè)月左右的時(shí)間。”

針對(duì)“大本營(yíng)”區(qū)域熱點(diǎn)城市調(diào)控加劇的態(tài)勢(shì)，寶龍地產(chǎn)方面則再次強(qiáng)調(diào)稱(chēng)，“公司近幾年拿地都將遵循‘1+1+N(兩個(gè)1分別代表長(zhǎng)三角和大灣區(qū)，N代表其他機(jī)會(huì)型城市)’的方針戰(zhàn)略，在長(zhǎng)三角以外的地方也同步拓展布局。同時(shí)，公司堅(jiān)持綜合體優(yōu)勢(shì)低溢價(jià)拿地，堅(jiān)持不拿貴地，土地成本管控合理”。

毛利提升

毛利率卻下行

調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)之外，近三年寶龍地產(chǎn)也陷入了“毛利提升、毛利率下行”的怪圈。

具體來(lái)看，2018-2020年，寶龍地產(chǎn)的毛利潤(rùn)一路走高，2020年度升至128.16億元;三個(gè)年度對(duì)應(yīng)的毛利率分別為38.5%、36.41%、36.11%，逐年下滑。值得一提的是，寶龍地產(chǎn)2021年中期的毛利率較去年同期也有所下行：2021年上半年，寶龍地產(chǎn)毛利率為35.2%，較去年同期的37.1%下降了1.9個(gè)百分點(diǎn)。

“土地成本上升令毛利率有所下降，但公司目前毛利率與同業(yè)相比仍然維持在非常優(yōu)秀的水平。”就公司毛利率近年來(lái)持續(xù)下行的問(wèn)題，寶龍地產(chǎn)方面回應(yīng)北京商報(bào)記者稱(chēng)，接下來(lái)該公司將通過(guò)綜合體優(yōu)勢(shì)低溢價(jià)拿地，堅(jiān)持不拿貴地不借貴錢(qián)，提升費(fèi)用使用效率，維持優(yōu)于同行的利潤(rùn)率水平。

從寶龍地產(chǎn)公司管理層的最新表態(tài)來(lái)看，該公司內(nèi)部對(duì)于保障高毛利也有著明確的要求，并設(shè)置了拿地的利潤(rùn)“紅線(xiàn)”：每一宗地塊的毛利回報(bào)都盡量達(dá)到30%。許華芳還在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，寶龍地產(chǎn)的核心是長(zhǎng)三角、大灣區(qū)，為保障高毛利，寶龍會(huì)避開(kāi)風(fēng)頭，不拿貴地，不借貴錢(qián)。與此同時(shí)，也會(huì)避開(kāi)風(fēng)頭較盛的城市。并表示，接下來(lái)針對(duì)大灣區(qū)城市的拿地，“只勾地，不拍地”。

非控制性權(quán)益增長(zhǎng)

非控制性權(quán)益利潤(rùn)卻下降

在“三道紅線(xiàn)”指標(biāo)方面，2020年上半年，寶龍地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.24%，凈負(fù)債率為80%，現(xiàn)金短債比為1.16，踩線(xiàn)一條。而最新披露的中報(bào)，截至2021年6月底，寶龍地產(chǎn)的凈負(fù)債率為77.8%，較2020年底的73.9%增長(zhǎng)了3.9個(gè)百分點(diǎn);剔除預(yù)收款后的總資產(chǎn)負(fù)債率為69.98%，現(xiàn)金比短債為109.29%，“三道紅線(xiàn)”保持“綠檔”。

在借貸方面，截至2021年6月30日，寶龍地產(chǎn)的借款總額約為714億元，較2020年12月底的665.67億元增加約7.3%。其中，一年內(nèi)到期的借款為206.01億元，占借款總額的比重約為30.95%。

面對(duì)“三道紅線(xiàn)”和增長(zhǎng)的問(wèn)題，許華芳表示，行業(yè)增長(zhǎng)速度正在調(diào)整階段，公司有信心控制“三道紅線(xiàn)”和拿地銷(xiāo)售比40%的限額。

從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，寶龍地產(chǎn)“三道紅線(xiàn)”的壓力主要體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債率上：2020年債務(wù)三大指標(biāo)雖然整體控制在了“綠檔”內(nèi)，但資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到69.9%，距離紅線(xiàn)要求僅差0.1%;2021年上半年雖維持“三道紅線(xiàn)”“綠檔”，但剔除預(yù)收款后的總資產(chǎn)負(fù)債率為69.98%，距離紅線(xiàn)要求僅差0.02%，“僥幸”過(guò)關(guān)。

事實(shí)上，從2020年上半年“踩線(xiàn)一條”到當(dāng)年底“紅線(xiàn)翻綠”，業(yè)內(nèi)對(duì)寶龍地產(chǎn)降檔一直伴有質(zhì)疑聲音，認(rèn)為其“聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)以及激增的少數(shù)股東權(quán)益為其降低表內(nèi)負(fù)債貢獻(xiàn)良多”。

在2020年下半年這段降檔的關(guān)鍵區(qū)間，寶龍地產(chǎn)的非控制性權(quán)益一反常態(tài)出現(xiàn)了暴增：2020年中期，寶龍地產(chǎn)的非控制性權(quán)益約為77億元，同比增長(zhǎng)23%;而僅僅半年時(shí)間過(guò)去，到了2020年底，該公司的非控制性權(quán)益大增至150.6億元，增幅高達(dá)141%。

到了今年上半年，寶龍地產(chǎn)的非控制性權(quán)益增幅雖明顯回落，但也保持了近兩成的增長(zhǎng)。期內(nèi)，該公司的非控制性權(quán)益為179.95億元，較2020年底的150.6億元增長(zhǎng)了19.48%。

“還有在2021年上半年，寶龍地產(chǎn)的非控制性權(quán)益增長(zhǎng)了近兩成，但非控制性權(quán)益利潤(rùn)卻下降了7.58%，兩者比例依然懸殊太多。”肖云祥指出，導(dǎo)致這一情況產(chǎn)生的原因，可能寶龍地產(chǎn)在融資過(guò)程中承諾了特殊條件。

就“非控制性權(quán)益與非控制性權(quán)益利潤(rùn)比例分化”這一問(wèn)題，寶龍地產(chǎn)方面回應(yīng)北京商報(bào)記者稱(chēng)，“今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)個(gè)別項(xiàng)目歸母比例比較高，同時(shí)公司去年的聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)投資繼續(xù)增加擴(kuò)大，在今年中期節(jié)點(diǎn)造成暫時(shí)的差異，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看兩者仍然會(huì)趨一致”。

合作拿地權(quán)益占比低

2021年求穩(wěn)千億

亮眼的核心業(yè)績(jī)指標(biāo)背后，寶龍地產(chǎn)的權(quán)益“硬傷”仍然明顯。

數(shù)據(jù)顯示，在寶龍地產(chǎn)2020年新增的39宗地塊中，有16宗地塊的權(quán)益占比在50%及以下，僅有4宗地塊權(quán)益占比達(dá)到100%。北京商報(bào)記者梳理最新中報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在寶龍地產(chǎn)2021年上半年新增的19宗地塊中，應(yīng)占權(quán)益在50%以上的地塊僅有8宗，其中，權(quán)益占比達(dá)到100%的地塊僅3宗。

另?yè)?jù)寶龍地產(chǎn)公司管理層于業(yè)績(jī)會(huì)上透露，2021年上半年，寶龍地產(chǎn)權(quán)益銷(xiāo)售約52%，其中可以并表的約占50%。

肖云祥向北京商報(bào)記者表示，在拿地成本高漲、拿地門(mén)檻提高的背景下，為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)、減輕資金壓力，很多房企傾向于通過(guò)合作的方式拿地。“理論上企業(yè)合作達(dá)到51%后才可并表，因此權(quán)益占比較低會(huì)對(duì)公司達(dá)成銷(xiāo)售目標(biāo)形成障礙，且對(duì)利潤(rùn)增長(zhǎng)很不利。”

肖云祥進(jìn)一步指出，一般情況下，房企合作權(quán)益占比在70%左右較為適宜。但在實(shí)操中權(quán)益占多少，還需要根據(jù)公司資金、投資標(biāo)的以及合作方等實(shí)際情況而定。

“公司會(huì)將改善權(quán)益占比作為一個(gè)重要方向，今年及去年上半年均較以往有所增加，占比近七成。”就近年來(lái)公司權(quán)益占比較低的問(wèn)題，寶龍地產(chǎn)方面如是回應(yīng)道。

另有業(yè)內(nèi)人士指出，寶龍地產(chǎn)的壓力也有一部分來(lái)自于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄看來(lái)，由于寶龍商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度較快，疊加行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激烈，對(duì)寶龍的運(yùn)營(yíng)能力提出了更高的要求;其次，寶龍的商業(yè)起步較晚，該公司通過(guò)采用“以售養(yǎng)租”的模式作為商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源，但在調(diào)控持續(xù)加碼的大環(huán)境下，利潤(rùn)空間收窄，企業(yè)銷(xiāo)售回款承壓。“同時(shí)，發(fā)展商業(yè)需要一定的項(xiàng)目資金，而當(dāng)前房企融資受限，企業(yè)或存在資金壓力加劇的可能。”(記者 盧揚(yáng) 榮蕾)