作者 | 周智宇

時隔多年證監(jiān)會重啟房企股權融資，甫一開閥便迎來了多家房企的競逐。

(資料圖片僅供參考)

這也讓招商蛇口沉寂了兩年的并購計劃，再次隨著政策東風，躁動起來。12月5日，招商蛇口宣布擬籌劃發(fā)行股份購買資產，并募集配套資金事項，臨時停牌。引發(fā)市場聯(lián)想，誰會是招商蛇口狩獵的對象？

隨后招商蛇口又自揭謎底，稱包括深圳市南油（集團）有限公司（以下簡稱“南油集團”）24%股權等在內的資產，是此次收購的標的。

這意味著，時隔兩年，招商蛇口的資產收購又重啟了。

早在2020年5月，招商蛇口就希望通過發(fā)行股份、可轉債及現(xiàn)金支付等組合，拿下南油集團的股權。在現(xiàn)金支付部分，是通過向平安資管、平安人壽等戰(zhàn)略投資者非公開發(fā)行股票的方式募集的。

但這套方案遭到了交易所問詢，隨后招商蛇口對方案進行調整，取消了引戰(zhàn)定增的安排，變?yōu)榘l(fā)行公司債、可轉債，方案也得到交易所通過。

然而彼時的政策環(huán)境并不支持招商蛇口的這筆交易。當年11月，這宗收購仍是終止了。就在這之前，“三條紅線”出爐，恒大地產借殼深深房A的交易也告吹，即便招商蛇口有著央企背景，也未能突破這層束縛。

如今，風變突然了，證監(jiān)會松綁房企A股股權融資，打開了了新的窗口期。接近招商蛇口人士對華爾街見聞表示，公司內部對此次募資并購早有籌劃，動作迅速。

從公告也可以看到，招商蛇口預計會在今年12月19日之前披露交易的具體方案。這使得它有望成為本次證監(jiān)會股權融資開閘以來，并購落地的第一單。

南油集團手里最重要的資產，便是其持有的位于深圳前海媽灣片區(qū)80.62萬平方公里的土地使用權。目前該片區(qū)新房入市價格超10萬元/平米。

在2018年完成土地整備后，剔除掉人才房部分，前海媽灣片區(qū)的總建面達455.84萬平方米。天風證券曾以90%可售面積、均價8萬元/平米價格進行測算，該片區(qū)的的土地貨值高達4032億元。

前海媽灣片區(qū)由招商蛇口、前海管理局和南油集團共同持有。招商蛇口已持有南油集團76%的股權，如果進一步吞并南油集團，則其持有的該片區(qū)權益將從36.2%提升至41.6%，這也將帶來歸母凈利潤的進一步提升。

按照招商蛇口方面的規(guī)劃，前海片區(qū)的開發(fā)時間大概是八到十年。從目前結轉速度來看，仍處于多年耕耘之后利潤釋放的初期階段。財報顯示，過去兩年招商蛇口在前海片區(qū)結轉的僅有招商前海經貿中心、招商領璽兩個項目，合計結轉面積僅15.17萬平方米，仍有390萬平米土儲未開工。

也就是說，對南油集團的并購會在接下來幾年里給招商蛇口會帶來實打實的收益。這在房地產行業(yè)利潤水平向社會平均水平回歸的大勢里，是少有的“確定性”。再加上并購后對資產負債表的優(yōu)化，吸引力就更大了。

長江證券指出，招商蛇口順勢增發(fā)購買優(yōu)質資產，是積極擴表迎接新周期的表現(xiàn)，讓其中長期綜合競爭實力進一步增強。

除了招商蛇口之外，僅陸家嘴、格力地產等房企提交的方案是涉及資產收購，或者像華發(fā)股份這樣的地方國企，是為了改善報表、進一步擴張。其他的房企的方案則聚焦于募資“保交樓”、或是項目建設上。

對房企而言，股權融資的閘口放開，是一道分水嶺。強者恒強，巨頭地位穩(wěn)固，而其他房企在未來數年里仍需解決舊疾。一個全新的地產周期，正在逐步形成。

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關鍵詞： 招商蛇口 股權融資 資產收購