商業房地產投資者和貸款機構正慢慢面臨一個棘手的問題——如果人們再也不會像疫情前那樣在商場購物或在辦公室工作，那么他們投資在實體店的財富有多安全?

對于經驗豐富的商業地產買家來說，不斷上升的利率、頑固的通脹和狂風暴雨的經濟狀況是他們熟悉的敵人，他們通常會在等待租金需求回升和借貸成本下降的情況下安然度過難關。只要貸款機構相信投資者有能力償還貸款，而且資產的價值仍高于抵押貸款，周期性經濟低迷很少會促使資產賤賣。

但這一次，接受媒體采訪的分析師、學者和投資者警告稱，情況可能有所不同。

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隨著遠程辦公成為許多辦公公司的日常工作，消費者習慣在網上購物，倫敦、洛杉磯和紐約等城市充斥著當地人不再想要或需要的建筑。這意味著城市中心的摩天大樓和龐大的購物中心的價值可能需要更長的時間才能反彈。如果找不到租客，房東和貸款人面臨的損失將比之前的周期更大。

英國謝菲爾德大學政治經濟學家、會計實踐教授Richard Murphy表示:“雇主們開始意識到，不再需要建造大型建筑來供員工使用。商業地產房東應該擔心了。投資者現在退出是明智的。”

商業地產存在債務隱患

穆迪投資者服務公司6月表示，全球銀行持有6萬億美元未償商業房地產債務中的約一半，其中2023-2026年到期的比例最大。而美國各銀行公布上半年房地產業務虧損呈螺旋式上升趨勢，并警告未來還會出現更多虧損。

7月份向數據提供商Credit Benchmark提供信貸風險評估的美國工業和寫字樓房地產投資信托基金(REITs)的全球貸款機構表示，目前該行業企業債務違約的可能性比六個月前估計的要高17.9%。而英國房地產持有和開發類別的借款人違約的可能性還要高出4%。

資產規模達920億美元的美國投資機構雙線資本副首席投資官Jeffrey Sherman表示，一些美國銀行對在未來兩年到期的商業地產再融資中動用寶貴的流動性持謹慎態度。他表示，存款外逃隨時都可能發生，這指的是客戶存款從銀行流向收益率更高的‘無風險’貨幣市場基金和美國國債。他稱：“只要美聯儲保持高利率，它就是一顆定時炸彈。”

然而，一些全球政策制定者仍然相信，疫情后“上班”概念的轉變不會預示著2008- 2009年那樣的次貸危機。

歐元區企業對貸款的需求上季度降至紀錄最低，而美聯儲的年度“壓力測試”發現，在商業房地產價值下跌40%的“極端”情況下，銀行在2023年的平均預期貸款損失率將低于2022年。英國商業地產的平均價值已經從峰值下降了約20%，而沒有引發重大的貸款減值，一位高級監管人士指出，英國銀行的房地產風險敞口占總貸款的比例遠低于15年前。

但Bank Syz首席投資官Charles-Henry Monchau將大幅收緊利率的影響比作“炸藥捕魚”。他說:“通常是小魚先浮出水面，然后大魚——鯨魚——最后才浮出水面。瑞士信貸是鯨魚嗎?硅谷銀行是鯨魚嗎?事后我們才知道。但鯨魚可能是美國的商業房地產。”

商業地產股壓力重重

全球房地產服務公司仲量聯行本月公布的數據顯示，紐約、北京、舊金山、東京和華盛頓特區的優質寫字樓租金同期出現負增長。該公司5月份曾指出，第一季度全球租賃規模同比下降18%。

企業也還面臨著削減碳足跡的壓力，匯豐銀行就是其中之一，它正在削減租賃面積，并終止對那些不再被認為是“綠色”的辦公室的租賃。仲量聯行表示，到2050年，全球將有超過10億平方米的辦公空間需要翻新，要達到凈零排放的目標，翻新速度將是目前的三倍，達到每年至少3%-3.5%的存量。

規模3000億澳元的澳洲最大養老基金AustralianSuper也在觀望。該基金5月表示，由于回報不佳，將暫停對未上市辦公樓和零售資產的新投資。

與此同時，賣空者繼續圍繞著全球上市房地產業主，押注他們的股價會下跌。數據提供商Hazeltree的數據顯示，在截至今年7月的15個月里，機構投資者借出的用于支持做空活動的地產股在歐洲、中東和非洲增長了30%，在北美增長了93%。

據凱投宏觀預測，本十年全球房地產年回報率約為4%，而疫情前的平均回報率為8%，預計到本世紀30年代僅會略有改善。凱投宏觀表示：“投資者必須愿意接受較低的房地產風險溢價。以過去的標準來看，房地產將被高估。”

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