編者按：過去一年，因疫情散發、經濟調整與消費信心等影響，商業地產及相關領域面臨較大的壓力和挑戰，但樂觀前行者總會在困難中尋覓到新的機遇。

11月2日，以“回歸、進化與創新”為主題，第十屆商業地產盛會“2022觀點商業年會”將繼續盛大召開，并在時代轉變大格局中，去開啟新的商業未來。

帶著對商業地產的不懈探索，觀點機構繼續遍訪行業精英：企業家、管理者、專業人士，通過系列特稿，講述他們在行業回歸、進化與創新中的新模式、新故事和新篇章。

(資料圖)

觀點網 金秋十月，北京已是陣陣涼意，千里之外的廣州卻依舊酷暑未消。

陽光海天總裁江沁園這回南下廣州，伴隨著羊城熱浪撲面而來的，還有令人喜悅的氣息。

據了解，陽光海天近日成功簽下廣州中信廣場的停車場項目，新增800多個停車位。

這對看好廣州市場的江沁園來說無疑是一個振奮人心的信號。在行程間隙，他與觀點新媒體進行了一次深入交流。

在江沁園看來，雖然包括廣州在內的大灣區第三方停車服務起步比上海、北京要晚，但這是一個發展潛力非常好的地方。

“因為整個大灣區的停車市場的商業價值是全國最高的。”

除了剛簽下的中信廣場項目，江沁園透露，目前還在與廣州很多的項目在洽談中。看起來，陽光海天對打開廣州市場的局面抱有十足期待。

成立于2006年的陽光海天，專注于中國停車資產服務運營管理，業務涵蓋停車場規劃設計、停車場運營管理、停車場投資建設等領域。目前服務遍布全國40余城市，持有經營權泊位數量50余萬。

在全國汽車保有量持續攀升、停車難問題日益凸顯、行業供需矛盾加劇的背景下，陽光海天對企業前景十分看好。

江沁園表示，到2025年，陽光海天的目標是管理超過200萬個停車位。

危中尋機

就停車運營行業而言，國內發展成熟度并不算高，第三方停車服務提供商的數量較少。即使是作為行業領頭羊的陽光海天，從車位數來講與世界級大公司相比仍存在一定差距。

規模拓展是每個處于高速發展期企業繞不開的話題。但突如其來的疫情，給陽光海天帶來了一些困擾。

江沁園坦言，疫情對收入的影響還是比較大的。一旦疫情造成城市停擺，陽光海天的營收便會受到直接影響。但同時，江沁園也指出，疫情造成的影響相對來說是一個比較短期的情況，城市解封后便能快速回歸正常水平。

從今年情況來看，即使上半年上海疫情對陽光海天的營收造成一定負面影響，但公司收入還是比去年增長了很多。

“這得益于我們快速的項目拓展，特別是來自大項目以及城市業務的拓展。”江沁園表示，公司的重心不在于項目個數，而在于車位數。陽光海天希望車位量每年實現高速的增長，到2025年達到200萬個。

對于今年增長30%的目標，他顯得信心十足：“9-12月之間會有幾個非常大的項目，對于完成年度目標我們非常有信心。”

硬幣有正反兩面，困境也往往伴隨著機遇。即使是疫情反復的壓力下，江沁園也表示對市場持樂觀心態。

在他看來，越是在行業面臨困境的時候，市場上會有更多的停車資源釋放出來。

數據賦能

數字化運營時代，停車場不再簡單的是物業或者商業配套的物理空間，更是一個數字化的場景。

陽光海天對企業的定位也從優質停車場運營管理服務商轉變為中國停車行業智慧運營賦能者，以提供完善的數字化停車服務解決方案。

憑借著豐富的停車管理經驗和數字化停車能力，陽光海天已基本實現車位級運營，并打造了集車場運營(SaaS)ERP、AI智能監控、車主服務、移動管控及停車大數據等為一體的AIPP云資管平臺。

據了解，AIPP(All in One Parking Platform)停車系統一體化解決方案，在物聯網和人工智能的基礎上，將停車產業相關所有工作系統化、數據化、平臺化和移動化。

江沁園表示，AIPP是陽光海天獨有的武器，通過數字化遠程管理技術，可以對地產物業集團的停車資源進行集約化管理，幫助客戶達到降本增效、工作協同的運營效果。

據他介紹，AIPP平臺為業主提供大數據分析服務，制造與業主之間的強關聯，并形成依賴關系。目前，陽光海天的云資管產品已經陸續在多個區域與不同地產物業集團等大客戶展開緊密合作。

與此同時，陽光海天也在不斷獲得資本市場的助力。

2020年10月，高盛直接投資部門與陽光海天簽署了投資協議，這是繼華平投資2017年對陽光海天投資之后，全球私募投資高盛對中國停車行業的首次投資。

以下為觀點新媒體對陽光海天總裁江沁園先生的采訪實錄：

觀點新媒體：停車場這個板塊在廣州好不好做？

江沁園：廣州在我們心目中是中國最好的停車市場，甚至比上海還要好。廣州（停車行業）比北京、上海的成熟度稍微低一些，但是發展潛力非常好，因為現在收費單價是全國最高的。

廣州第三方停車服務起步比上海要晚，停車管理公司比較少，也比較單薄，規模也沒那么大。

所以，我們就要花很多時間跟客戶交流，為什么要把停車場交給我們管，客戶了解我們要比北京、上海花的時間多。

但這種形式也在慢慢改變，我們說服了幾個業主之后，口碑就會互相傳遞。比如拿下中信之后，一些合作伙伴馬上打電話給我們，他們覺得中信肯讓我們做，就有信心把項目交給我們了。

觀點新媒體：今年各行各業都比較難，能不能跟我們談一談停車行業的現狀？有遇到哪些機遇和挑戰？

江沁園：首先是疫情對我們的收入影響非常大，因為停車跟人的出行是嚴重正相關，沒有出行我們就沒收入。

所以這次上海因為疫情停擺兩個月，我們的損失還是比較大的。北京時不時出一兩例，對整個收入也有影響。但這是一個相對比較短期的情況，上海解封之后立馬回到之前的水平。

但即使是在這種情況下，我們今年的收入還是比去年增長了很多，這得益于快速的項目拓展，特別是來自于大項目以及城市業務的拓展。

雖然經歷了下行壓力，但是整體來說我反而對以后的市場抱有比較樂觀的心態，因為疫情給大家帶來一些思索，無論哪一塊資產，在日子難過的情況下都會重新審視資產的價值。因此，我們也看到了一些重資產業務的機會。

觀點新媒體：重資產板塊占公司業務比例有多大？

江沁園：很少，有產權的重資產我們只做了一兩個。重資產還包括兩類產品，一類是針對政府的一些投資性產品，幫政府投路側智能化的設施。比如肇慶端州區，我們已經投了上億元。

如果要做10個這樣的城市，投資就不少。

還有一類，比如，我們最近跟一個國內排前10名的連鎖商業有比較大的交易，一次性買了四十個左右停車場的數年運營權。

觀點新媒體：您認為目前行業處于怎樣的競爭格局？陽光海天的優勢在哪里？

江沁園：整個停車行業來說，像我們這樣的第三方服務提供商不多。我們雖然在國內的規模算比較大的，但是論車位數來講，跟世界級大公司差得很遠。

國內排第二名的規模大概是我們的一半，還有一些地方性企業，規模都相對小一些。我們參股、收購了幾家類似的公司，收入都沒過億。

陽光海天是怎么定位自己？我們是中國能提供停車產品最全、數據能力最強的企業。

我們每年花了很多錢發展AIPP平臺，這是同業里面很少人能做到的。

我們要幫業主做大數據分析，更重要的是還要幫助我們自己管理，所以我們叫All in one，是各個端都要照顧到的一個綜合性平臺。

這個平臺在中國是別人不具備的，是我們比較獨有的一個武器，這是跟別人不太一樣的地方。此外，我們有先發優勢、規模優勢，因此在增值業務上做得也會比別人好一些。

觀點新媒體：數字化是如何賦能停車行業？您對智慧停車未來趨勢的判斷是什么？

江沁園：數字化最大的作用是兩點，一是增收，二是降低成本。

我們現在在增收和減員增效方面做了非常大的努力，如果沒有大數據平臺，我們應該是線下員工過萬的企業，但是現在線下只有一千多人，這就是平臺帶來的實實在在的利益。

數字化如何幫助我們提升收入？舉一個簡單的例子，我們進入中信廣場之后，會判斷車輛的來源以及分布的時間段，就會幫助形成決策，最主要的是如何安排月租和時租的比例。

另外一個很大的進步，就是通過這個平臺能使產品做到不由人來銷售，而是由系統定價自主銷售。

還有一點，我們免費提供停車數據的大數據分析以及提供客戶所需要的停車人畫像，這些對客戶商業項目的運營都有很大的幫助。

這些重要的數據，其實就是在制造我們和業主之間的強關聯。

觀點新媒體：2022年有沒有預計目標，今年必須拓展多少個新的項目？

江沁園：有目標，但是我們不是拓展多少個新項目，而是拓展多少新車位量。我們現在定的目標是最少增加30%，對我來講是希望達到50%的增長。

觀點新媒體：到目前為止的完成情況怎么樣？

江沁園：我們在疫情期間付出了很大努力，年底之前有幾個非常大的項目會簽訂，對于完成年度目標還是非常有信心的。

觀點新媒體：怎樣在短時間內完成快速擴張？

江沁園：第一，我們的城市業務肯定要做上去，一個地級市，比如肇慶一個區，就能提供1萬個車位，所以這部分預算是每年必須做5到6個城市。

第二就是并購。

還有就是我們在探討的可能會成為未來的一個增長點，即重資產、產權類業務。如果能找到好的資金方，我們還是愿意在這個賽道上好好嘗試一下。

觀點新媒體：公司營收層面有沒有增值服務或者第二增長曲線？

江沁園：現在主要的收入來源是三個部分，第一個部分是直接的停車收入，第二部分是非停收入，第三部分是數據服務收入。

我認為，未來很大的金礦是數據服務收入。

觀點新媒體：陽光海天有怎樣的中長期戰略目標？有沒有上市計劃？

江沁園：我們剛跟投資人聊完中長期目標，大概到2025年要超過200萬個車位。

我們不是很在意一定要在某個時間上市，因為公司到了這個規模，得到投資人的支持也越來越多，即便不上市，也有很多人過來支持我們，所以就看是否有合適的機會。

關鍵詞： 觀點與江沁園對話陽光海天多維尋機