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近日，深圳市人大常委會官網發布關于《暫時停止適用〈深圳經濟特區房地產轉讓條例〉有關規定的決定（草案）》公開征求意見的公告（下稱《意見》）。

據公告披露，暫停上述《轉讓條例》中與“金融機構監管”相關的部分規定，暫停適用上述有關規定的期限為3年。明確深圳商品房預售資金監管模式正在推進改革，政府將接替商業銀行成為監管主體。征求意見截至日期為2022年11月16日。

無獨有偶，11月14日，銀保監會等三部門發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》。保函制度相當于保證書制度，此次政策對于預售資金使用落實了更加寬松的政策，也是第二支箭、金融16條后的第三項重磅政策。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次政策出發點是明確的，即通過銀行保函的制度，確保預售監管資金合理使用、同時防范化解房企流動性風險。在資金使用方面，房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等。這一點具有突破性和創新性。過去對于銀行保函置換預售資金的操作，更多是明確要用于工程建設，而此次增加了新用途即償還債務。

目前在全國商品房預售資金監管分為行政監管和金融機構監管兩種模式。

行政監管要求政府與商業銀行、房地產開發企業簽訂監管協議，由政府對預售資金的使用進行審核監管，廣州、武漢等城市采用此模式。

金融機構監管要求商業銀行與房地產開發企業簽訂監管協議，由商業銀行對預售資金的使用進行全流程監督，北京、上海、深圳、杭州等城市采用該模式。

國家高端智庫中國綜合開發研究院研究員宋丁認為，深圳推進商品房預售資金監管模式改革，完全是基于市場的現實考量，過去單純依賴商業銀行無法保證預售資金的安全，此前出現的爛尾樓、停貸停供等現象，歸根結底都是資金監管層面出現了問題。行政監管相較金融機構監管最大的優勢就在于，政府給金融機構和開發商之間套上了一層“保險”。政府介入監管后，資金挪用、提前支付等現象能夠得到有效規避，有利于整個房地產開發流程中資金的合理配置，進而有助于房地產更加平穩健康的發展。

北京金訴律師事務所創始人王玉臣表示，其實原本相關部門也有監管職責，眼下進一步明確、進一步加強和完善，也是為了更好保障樓市的健康和穩定。現在全國上下都在呼吁保交樓，而保交樓就必須做好預售資金監管，不能再流于形式，否則延期交房和爛尾樓問題只會越演越烈。

明源不動產研究院首席研究員艾振強表示，任何監管都是有成本的，過去行業單邊上揚，高周轉能夠持續，銀行監管可節約行政監管成本。但三道紅線后，出險房企逐步增多，銀行作為盈利性機構本身有自己的利益訴求，比如保護儲戶利益等，出現了劃走資金的情況。而項目出現爛尾，購房者最終還是找政府，還不如行政監管。

截至目前，一線城市方面除已經采用行政監管模式的廣州外，僅有深圳此次公開正在推進監管模式改革。雖然監管模式改革尚在推進中，但深圳有部分地區已經開始落地。日前龍崗區某項目就已簽訂深圳首份商品房預售資金行政監管協議。

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