(資料圖片)

連前海的價格都迎來了探底，卻有項目出乎意料地熱銷了，而且還是個公寓。

這兩天，位于深圳南山的恒裕柏悅灣推出1972套公寓，1384套辦公，開盤當天累計銷售576套（包含公寓和辦公），甚至有土豪一次性包下20套辦公產品。

說是刷新今年公寓/辦公類項目的開盤成交記錄，著實驚到鯊魚了。

一方面已經太久沒看到過深圳的公寓熱賣了，另一方面是驚訝于土豪們在市場底部周期依舊敢于出手的勇氣。

說實話，需要再一次對深圳的土豪們刮目相看了。

既不是豪宅，也不是主流產品，卻出現了逆市成交的一幕。

太不尋常了。

在這個節骨眼，連前海的新房都避免不了互相內卷，還沖鋒公寓或者商辦產品，是大冤種，還是老板們獨具慧眼？

先看看項目的區位，基本是“三圈”不到頭。

項目宣傳說區位是“前海灣、深圳灣、蛇口灣”三灣交匯之核，屬于超級灣心。

這么說確實沒啥毛病，地理幾何上確實是三灣交匯的地方。

但也正是因為項目處于三灣交匯處，才導致項目都不屬于任何一個灣的核心。

無論是區位輻射，還是三灣CBD產業的輻射，都有點尷尬。

其次是地段方面。

雖然項目屬于地鐵上蓋物業，但周邊道路老舊，前期規劃不夠科學，導致周邊路面也不夠寬敞，有堵車的風險。

通行高峰期，比如下午五點半到七點，附近的東濱路、南海大道、南光路就會開始擁堵，出門就有可能堵車要堵到自家的地下車庫。

第三是居住體驗感的問題。

容積率達到了11.65。

雖然容積率高不是什么大bug，深圳不少項目容積率都超過8，但達到10以上的還是少數。

而且公寓產品5體24戶，一層二十幾戶，密密麻麻，電梯都會等得煩躁吧。

加上層高只有3.6米，42平的LOFt，雖然做到了兩房，但二層幾乎直不起腰。

另外，從項目的三維鳥瞰圖來看，商辦產品和公寓產品的樓間距不算遠，也不排除入住后，有對視的風險。

而且西北向低樓層也幾乎是沒有視野可言。

所以，都已經是精奢公寓了，鯊魚很好奇，業主們又能不在意居住體驗感？

四是投資回報的問題。

如果是抱著投資目的去的。要么就是坐等房價增值，要么就是出租。

出租可能還好說，靠近地鐵，9號線南油西站上蓋，上班族去前海方便，會愿意租。

但參考周邊的租房市場，40-80平左右的精裝公寓，租金水平大概是7500-10000元/月。

這個租房水平也能租到距離后海或者深圳灣附近。

如果是想追求房價增值，可能要更失望了。

一方面是市場大環境不太好，普通住宅都在回調，二手房價格也不斷突破指導價。

另一方面，其次本身公寓就不是深圳的主流投資品，未來轉手對應的市場需求也不大。

再加上稅費也不低，房子還要2025年年底才能交房，持有的時間和成本就更高了。

可能有人會說，恒裕深圳灣都賣到了16-25萬/平，將來柏悅灣也能追上這個水平，存在巨大的倒掛。

地段決定了價格，產品不同、配套不同、客群也不同，祈求能沖到恒裕深圳灣的價格，不能說一點希望都沒有，但是南油和深圳灣相比，注定就是有天然的差距。

所以，聽說有老板一口氣去買了幾十套，說真的，鯊魚多少就有點看不懂這幾百位業主的心態了。

看懂了的，可以評論區說說。

雖然項目不是市場關注的焦點，但也能稍稍說明幾個問題。

一是有錢卻沒有深圳名額的人，比想象的多。

雖然價格也不算非常低，但是南山不缺購買力。

項目處于荔秀服飾文化街區，周邊聚集大量的服飾批發商貿公司，是批量生產老板的地方。

這些老板的時間是很寶貴的，為了上班不浪費時間，有些寧愿在附近租房。現有正好也有新房機會了，自然也就不會錯過。

而且在股市、債市、銀行理財品、信托、期貨等接連翻車的情況下，手里拿著的現金并沒有更好的去處。

二是有錢人似乎有意抄底深圳。

一方面深圳的新房價格屢屢新低，核心地段都出現讓利情況。另一方面，深圳二手房的成交底部已經筑得夠低，市場探底的特征比較穩定了。

三是項目的品牌力有號召力，產品力也并非全是不好的。

作為打造過恒裕深圳灣的開發商，在市場其他品牌開發商頻頻曝出維權的情況下，市場還是會給予豪宅品牌一定的忠誠度。

項目又處于南油西地鐵站上蓋項目，層高也有3.6米，高層戶型還可以看深圳灣的海，帶精裝的小戶型，總價門檻比較低。

三百多萬就能在南山中心買一套地鐵loft，可以滿足有錢沒有名額的新進精英階層，尤其是年輕的二代群體。

再加上也是個綜合體，游泳、泡吧、健身、臺球、舞蹈等以后可以滿足大家比較多元的生活。

也符合單身有錢年輕人的需求。

未來人氣也會比較旺，周邊也可以形成一定的商圈氛圍。

四是項目向市場釋放低價起作用了。

備案均價約8.4萬/平，項目折后價約7.8萬/平，比直線距離約560米的晗山悅海城要便宜，有一定的價格優勢。

2020年11月，晗山悅海城備案均價約9.6萬/㎡，單價區間在9.3-9.8萬/㎡。

至于買入會不會被套住，要看深圳的發展是不是會固化，南山的CBD會遷移，南山中心的興泰地塊、華聯A區舊改等更新項目會不會繼續快速推進下去。

只要能一直維持下去，南山中心就不斷能夠產生新的老板，周邊公寓就會有市場，有人接盤。

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