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在《迎接存量房時代：中國住房供需十年變動》報告中，曾利用七普數(shù)據(jù)對全國和省級層面的住房供需變動情況展開研究，在近期七普分縣數(shù)據(jù)公布后，我們得以從城市的角度進一步聚焦人口和住房問題。我們發(fā)現(xiàn)，337個地級市中，超八成地級市住房充足。但住房短缺問題在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)更為突出，一線城市、東部地區(qū)相對而言更“缺房子”，未來房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性需求也將主要在東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。

337個地級市的人口變遷：（1）從2010到2020年，336個城市中有147個城市總?cè)丝谠谑湛s，189個城市在擴張，占比分別為43.8%、56.3%。（2）區(qū)域分化：東部84%的城市在擴張、東北城市大多收縮，中部和西部城市收縮和擴張約各一半。（3）337個地級市中有96個城市的流動人口占總?cè)丝诒壤?0%以上。人口流動最活躍的地區(qū)仍然是廣東，全國有10個城市的流動人口占比超過50%，6個在廣東省：廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山。（4）跨省流動人口加速向二線城市聚集，一線城市吸引力下降。2010-2020年，流向一線和三線城市的跨省流動人口占比分別降低3.2和1.3個點，二線城市占比提高4.5個點。（5）省內(nèi)流動方面，中心城市的吸引力下降，流動人口向省內(nèi)其他城市分散；省內(nèi)流動有“一個中心”和“兩個中心”兩種模式，前者在中西部較普遍，后者在東部較多。

337個地級市的住房情況：（1）經(jīng)濟越發(fā)達的城市，房地產(chǎn)市場越發(fā)達，房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)與人均GDP的相關性高達71%。北上廣深四個一線城市，每萬人中房地產(chǎn)從業(yè)人員數(shù)量分別為19.7、18.8、17、25.5，其中深圳、北京分別排名全國第二、第五。（2）337個地級市中，有272個城市的人均住房間數(shù)大于1，占比80.7%，僅有19.3%的城市存在較明顯的住房短缺。我國經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)住房短缺問題更加突出，337個地級市的人均住房間數(shù)與人均GDP、城鎮(zhèn)化率均為負相關關系。（3）各地住房來源有三種典型代表，分別是購房、租房、自建。三種來源中，購房在東北地區(qū)占比最大，自建房在中西部地區(qū)占比最大，租房在東部地區(qū)占比最大。人口凈流入的東部地區(qū)租房比例達到21.6%，是其他三個地區(qū)的2-3倍。（4）未來具備結(jié)構(gòu)性需求的城市需要滿足以下三個條件：一是人均住房間數(shù)低于1。二是代表流入人口的租房比例較高。三是代表購買力的人均GDP較高。從這三個條件來看，東部地區(qū)未來的需求仍然要高于中西部地區(qū)。

風險提示：七普數(shù)據(jù)是調(diào)查人而非調(diào)查房，可能存在一定誤差；部分數(shù)據(jù)由于口徑范圍等差別，帶來一定誤差；人口出生率和城鎮(zhèn)化進程不及預期。

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