文/樂居財(cái)經(jīng)曾樹佳許淑敏

年后，剛一回到公司上班，衛(wèi)祎（化名）就被召集開會(huì)。會(huì)上，他聽到的指示是：投拓部注意關(guān)注、研判土拍市場，公司將擇機(jī)拿地。

(資料圖片僅供參考)

衛(wèi)祎頗為驚訝，過去兩年，內(nèi)部“收斂聚焦”“節(jié)衣縮食”“暫停投資”等詞匯，已經(jīng)讓人聽出繭子了，沒想到一過年關(guān)，就傳遞出了不一樣的信號(hào)。

聽說公司年前談下了一筆融資，雖然不大，但令公司的資金狀況，有了些許改觀。衛(wèi)祎最直接的感受是：“雖然沒有年終獎(jiǎng)，但月工資總算能按時(shí)發(fā)了。”

“也確實(shí)要出手拿地了。再不拿地，整個(gè)團(tuán)隊(duì)可能面臨散架，領(lǐng)導(dǎo)們挺急切的。”衛(wèi)祎所在的房企，雖然目前還沒有重登土拍市場，但同事們的工作狀態(tài)，已像松弛久了的弦，突然拉滿。

春節(jié)假期過后，土拍市場上確實(shí)有了新的變化。鄭州、杭州、北京等地，出現(xiàn)了久違的地產(chǎn)商面孔。建業(yè)、富力、新城等，都有所斬獲。連出險(xiǎn)房企都出現(xiàn)了補(bǔ)倉苗頭，可見地市暖意初顯。

房企們憋得太久了，尤其是民營地產(chǎn)商，自2021年下半年以來，能正常拿地者屈指可數(shù)。

此次的地產(chǎn)周期，屬實(shí)有點(diǎn)長，他們手中儲(chǔ)存的貨值，消耗了一些，又甩賣了一些，如果再不補(bǔ)充點(diǎn)“貨”，部分房企真有“斷炊”的可能。

補(bǔ)倉的迫切

土拍市場上，似乎比以前熱鬧了一些。窩冬許久的地產(chǎn)商，紛紛探出頭來“覓食”。

開年的鄭州土拍上，鄭州建泓置業(yè)作價(jià)4.93億，摘得高新區(qū)一宗地塊，成交樓面價(jià)3574元/平方米。這個(gè)拿地馬甲，分別間接由建業(yè)持股65%，富力持股35%。

作為出險(xiǎn)房企，建業(yè)、富力早已宣稱暫緩拿地，過去一年，他們鮮少出現(xiàn)在土地市場上。

建業(yè)上一次通過招拍掛拿地，還要追溯到2022年2月，當(dāng)時(shí)拿下了河南駐馬店高鐵片區(qū)地塊。此后它開始遭遇流動(dòng)性難題，已無多余資金投入土地端。

富力的資金問題出現(xiàn)得更早。這兩年，它重心在于出售資產(chǎn)、尋找合作伙伴，基本不再投拓土地。2021年度，富力新增土儲(chǔ)耗費(fèi)資金僅30億元；去年，它更是在土地市場上，銷聲匿跡。

年內(nèi)，建業(yè)引援河南鐵建投、富力實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外債務(wù)的整體展期，他們或許已緩過一口氣。如今有拿地機(jī)會(huì)，自然不會(huì)輕易放過。

相比于中原河南，遠(yuǎn)在長三角的杭州，也有了“煙火氣”。這座城市舉行2022年五批次集中供地，5宗土地盡皆出讓，平均溢價(jià)率10.9%。其中還有3宗地塊溢價(jià)封頂，進(jìn)入線下?lián)u號(hào)階段。

至于拿地房企，不再是國央企兜底，有3宗地塊被民企競得，競得主體包括中天美好、興耀房地產(chǎn)、新城控股等。

作為示范性企業(yè)之一的新城，去年只在河南商丘拿了一宗商住地，此外基本無拿地動(dòng)作。此次突出重圍，在線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)，它拿到了崇賢核心區(qū)地塊（花海）地塊，總價(jià)24.6億元，溢價(jià)率11.82%。

而與新城控股一起參與搖號(hào)環(huán)節(jié)的，包括龍湖、招商、王府井聯(lián)合體等多家房企。

國資地產(chǎn)商，也延續(xù)了調(diào)控環(huán)境下的投資活躍度。在北京土拍上，過去一年拿地銷售比超過60%的越秀地產(chǎn)，力壓中海，以59億的總價(jià)，連奪石景山、昌平回龍觀信息園兩宗地塊，震動(dòng)京城。

自去年年底，信貸、債券、股權(quán)融資“三支箭”的發(fā)出以來，業(yè)內(nèi)就看到了行業(yè)回暖的黎明。此后，部分出險(xiǎn)房企也獲得了銀行授信，接到了“水”。開年首月，房企融資量降幅收窄，隱隱有企穩(wěn)之勢。

適逢集中供地政策進(jìn)一步優(yōu)化，不僅取消了供地次數(shù)限制，而且規(guī)定提前三個(gè)月公布出讓地塊清單。精細(xì)化、透明化供地，有助于地產(chǎn)商研判市場，自然能助推他們的拿地意愿。

一眾房企出手拿地，尤其是建業(yè)、富力、新城等的擴(kuò)儲(chǔ)舉措，確實(shí)不同尋常。但“草色遙看近卻無”，這仍不是土地市場真正回暖的信號(hào)。

事實(shí)上，開發(fā)商或許是在緊縮的環(huán)境下，憋得太久了。靜默了一年多，土儲(chǔ)糧倉消耗了不少，也甩賣了不少資產(chǎn)，再不補(bǔ)倉，后續(xù)就可能要面臨“無米之炊”的局面了。

“久旱”的土儲(chǔ)

追逐規(guī)模的時(shí)代，銷售榜的排名，與拿地榜高度一致。以往，銷售回籠的資金，便可以迅速進(jìn)行下一輪的投資周轉(zhuǎn)，前后銜接，強(qiáng)者恒強(qiáng)。

如今這種邏輯，已然不復(fù)存在。

拿地榜單上，幾乎是“換了人間”，不少曾經(jīng)位居前列、耳熟能詳?shù)姆科竺郑蓟湎氯ィ踔料В《模窃S多名字稍長的城投平臺(tái)。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2020年、2021年的新增貨值，分別為5026億元、5971億元，均位列第一；但去年，它雖然全口徑銷售額仍保持榜首，但新增貨值僅為186億，投資力度大為收縮。

旭輝的情況，跟碧桂園有點(diǎn)類似。2022年，旭輝的新增貨值，僅剩174億，這與其前兩年均超過1600億新增貨值相比，有著天壤之別，收縮了近九成。

僅有龍湖、濱江在支撐著民營房企的牌面。

過去一年，龍湖擴(kuò)儲(chǔ)貨值為671億，雖比去年2881億的量級，下降了不少，但仍站穩(wěn)前十的行列，是為數(shù)不多正常拿地的房企之一。北京、上海、合肥、西安、蘇州等多個(gè)城市，均有其拿地的身影。

濱江也花費(fèi)403億元的權(quán)益拿地金額，取得貨值1543億，相比于此前兩年的1473億、1057億，反而有所增長，同比2021年上漲了45.98%。

其余民企中，恒大銷聲匿跡并不讓人意外，而新城、融創(chuàng)、金科、中南、旭輝、陽光城等原本的拿地大戶，也都裹緊棉襖過冬，拿地急劇縮減，大多在拿地百強(qiáng)中消失，顯然沒有太多的補(bǔ)倉心思。

國央企則是風(fēng)頭無兩。華潤置地、保利、中鐵建、中海、招商蛇口等央企的新增貨值規(guī)模，均在前列，而萬科、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等地方國資，以及興城人居、貴安新區(qū)開發(fā)投資等城投黑馬，更是羨煞旁人。

單從體量上看，國資們的新增貨值，也較此前一年下滑不少，比如華潤置地從近2843億的規(guī)模，下降15.79%到2394億；保利從3995億，下降37%至2515億；萬科從3940億降至1716億，降幅也有56.45%。

只不過，逆水行舟，很多民企都在撤退，國資們的擴(kuò)儲(chǔ)量，相比較而言下降得并沒有那么大，自然而然地唱了主角。

2022年，拿地榜百強(qiáng)企業(yè)拿地總額為1.65萬億元，同比本已低迷的2021年，仍接近腰斬，可謂是跌落至谷底。

近五年，百強(qiáng)房企的拿地銷售比，分別為58%、38%、34%、37%、29%、18%，去年已下滑到最低點(diǎn)，刺穿了過往30%的習(xí)慣“紅線”，不及兩成。

樂居財(cái)經(jīng)查閱獲悉，民企中除了濱江集團(tuán)的拿地銷售為41%、龍湖為20%之外，碧桂園、旭輝、陽光城的拿地銷售比，分別為2%、5%、1%，另有不少主體，因?yàn)閹缀鯖]有拿地，甚至無法算出具體數(shù)值。

一整年下來，共有近四成房企的投資，按下了暫停鍵。地產(chǎn)商的拿地意愿之低落，可見一斑。

度過年關(guān)，情況仍沒有太多的改觀。包含著春節(jié)假期的1月，僅有綠城、華潤置地、建發(fā)3家百強(qiáng)房企少量拿地，而城投仍是拿地的主力軍。

“斷炊”的焦慮

房企是靠“地”養(yǎng)活的，即使沒有地塊入手，企業(yè)仍需運(yùn)轉(zhuǎn)，糧倉還會(huì)損耗。

新增貨值代表“進(jìn)貨”，銷售額代表“去貨”，這兩者之間的差值，或許能在一定程度上，大概反映房企土儲(chǔ)的入不敷出。

以去年為例，萬科實(shí)現(xiàn)4202億的銷售額，但卻只新增1716億貨值，兩者之間的差值為2486億；金地銷售2218億，新增貨值158億，相差2060億；保利銷售4573億，新增貨值2515億，相差2058億。

唯有“黑馬”建發(fā)房產(chǎn)，其去年銷售514億，卻拿下909億的貨值，算是難得的手有盈余。

由此可見，在調(diào)控的基調(diào)下，即使是國央企，大多也難以配平進(jìn)貨與出貨之間的天平。

而民企陣營中，除了濱江的銷售額與新增貨值基本持平之外，其余房企均存在不小的差距。比如，旭輝1237億銷售額，與174億新增貨值之間，存在1063億的缺口；碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售額4643億，卻只有186億的新增貨值，缺口達(dá)到4457億。

盡管這其中涉及樓市價(jià)格變動(dòng)，以及權(quán)益比例的計(jì)算問題，但銷售額與新增貨值的差距過大，足以說明房企正在收縮戰(zhàn)略下，吃著以前積攢的“老本”。

大部分房企經(jīng)歷慣了地產(chǎn)周期，擁有較高的備糧意識(shí)。2021年上半年之前，每逢業(yè)績會(huì)，都會(huì)經(jīng)常聽到地產(chǎn)商頗為自信地說，公司擴(kuò)儲(chǔ)方式多樣，土儲(chǔ)充足、舊改轉(zhuǎn)化，能支撐三五年發(fā)展，給投資者吃下定心丸。

但自恒大“大而不倒”的神話破滅之后，地產(chǎn)界遍地暴雷，房企在現(xiàn)金流危機(jī)下，對擴(kuò)儲(chǔ)心有余而力不足。去年，房企變得如履薄冰，關(guān)于透露土儲(chǔ)家底之類的豪言壯語，已很難再聽到了。

目前房企尚未公布年報(bào)，他們的土地儲(chǔ)備情況，并不能知悉。但經(jīng)歷了長時(shí)間的消耗與資產(chǎn)甩賣，他們或許已有些壓力。而手中缺糧，心里難免會(huì)慌，擔(dān)心會(huì)“斷炊”。

地產(chǎn)人的拿地焦慮，其實(shí)一直都在。兩年前，第一次集中供地開始實(shí)施時(shí)，面對地市的火熱，一家房企的區(qū)域總裁，仍堅(jiān)持加入了搶地的行列，他對樂居財(cái)經(jīng)表示：“能怎么辦？一等就是一年，數(shù)百人的團(tuán)隊(duì)，等不了。”

“所以有些公司會(huì)高價(jià)拿地，即使沒有利潤，但有一塊地先把自己養(yǎng)活了，讓大家先忙活起來。”他自知彼時(shí)不是拿地的好時(shí)候，但為了公司周轉(zhuǎn)，還是硬著頭皮沖了上去。

地產(chǎn)老板們可能萬萬沒想到，這次的周期居然有這么長。目前，雖不時(shí)有利好消息傳出，但行業(yè)的回暖，仍望不到邊際。因此，他們只能繼續(xù)等待拿地窗口。

不過，地產(chǎn)商似乎為自身，找到了一條做“無米之炊”的退路，那就是代建。

這兩年，代建板塊火了起來，百強(qiáng)房企中，已有超過四成的主體，涉水代建賽道。拿地需要太多資金、風(fēng)險(xiǎn)太高、利潤太薄，如果能兼做代建商，駕馭輕資產(chǎn)，那“手中無糧”的焦慮，或許能減少一些。

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