3月21日，房地產板塊受消息面南寧、北海等地房貸首付比例下調 首套房最低降至20%影響拉升，陽光城、天房發展、天保基建、榮安地產等多股漲停，新華聯、藍光發展、嘉凱城等跟漲。

在“穩增長”的宏觀背景下，當前房地產行業基本面持續駐底，邊際改善政策持續。然而在需求側的持續疲軟是否已經見底？目前房地產行業投資是否還是以短期消息面為主？本文將重點分析以上問題。

房地產行業需求趨弱形勢依舊嚴峻

開發投資超過預期，而產業鏈下行壓力依然很大。根據國家統計局數據，全國房地產開發投資在2022年1-2月創下歷史新高，同比增長3.7%，明顯高于 Wind一致預期(-7%)。拆分來看，建筑面積同比增速下降到2%，單位建筑強度下降1%，土地購置費增長11%。但從其他產業鏈數據看，行業下行壓力依然較大，開發投資并沒有持續改善的基礎：1、受市場下行、集中供地節奏、房企資金鏈壓力等因素影響，開年土地市場供求依然冷清，后續土地購置費或將承壓；2、弱拿地+冷銷售，新開工依然疲弱，拖累施工面積同比增速；3、房企資金鏈壓力導致竣工同比轉負。

銷售依然疲弱，需要更多的政策來扭轉下行慣性。據國家統計局數據顯示，2022年1-2月商品房銷售面積、銷售金額同比分別下降9.6%和19.3%。從歷史上看，2019年后全國商品房銷售數據與全國百強房企權益銷售數據擬合程度較高，但每年年初數據偏差較大，或與統計口徑有關。華泰證券不認為銷售下滑的幅度太大，關鍵在于認識到目前房地產基本面還沒有明顯復蘇的跡象，這也印證了2個月家庭中長期貸款歷史上首次出現負增長。華泰證券認為，市場低迷的主要原因是開發商信心不足，推盤減少，購房者信心不足以及疫情反復，需要更多的政策來扭轉下行慣性。

房地產企業的銷售和現金流依然嚴峻。據國家統計局數據顯示，2022年1-2月房地產開發企業到位資金同比下降17.7%，連續7個月下滑，房企銷售和融資現金流依然嚴峻。具體看：1、1-2月的定金、預收款、個人按揭貸款同比降幅較2021年12月擴大，盡管按揭額度充足，但房地產市場供需兩弱仍然導致銷售回款受挫。2、1-2月國內貸款同比下降31.6%，自有資金同比下降6.2%，說明房企融資現金流依然脆弱，近期一些新的風險事件進一步削弱了金融機構的信心。

頭部央企國企和少量強信用民企或將先走出寒冬

在“穩增長”的宏觀背景下，當前房地產行業基本面持續駐底，邊際改善政策持續，預計后續仍有較多利好政策值得期待，繼續看好房地產板塊的市場表現。可關注以下四類公司(1)基本面表現較好的物業管理公司；(2)具有央企/國企背景的財務穩健型優質房企；(3)擁有優質持有型物業或轉型類企業，或有效形成“開發類+”的良性資金循環的房企。

盡管開發投資數據初見端倪，但結合開竣工、銷售、到位資金和重點房企的經營情況，房地產市場下行壓力依然嚴峻。從穩增長和防風險的目標出發，房地產行業將會更加努力地打破目前的負面循環，提振購房者、房地產開發商和金融機構的信心。金融委員會和多部門房地產的表態表明，房地產并購和融資、房貸額度和利率以及地方需求方面的政策將會持續改善，加速房地產基本面的穩定。華泰證券繼續建議以終局思維為出發點，重點關注央企國企和少數信用較強的民營企業。

華泰證券認為可以關注以下四個方向：1) A股開發： A股：萬科 A，建發股份，華發股份；港股開發：華潤地產，龍湖，中國海外發展，旭輝控股集團；3)保利地產，碧桂園服務，招商積余，旭輝永升，，新大正；4)轉型房企：華聯控股，魯商發展。

未來行業beta取決于行業結構調整、產能出清節奏和政策托底力度；alpha在于收并購對重點房企資產負債表和利潤率的修復、逆周期加杠桿的精準度、圍繞住房場景價值的長期挖掘。天風證券認為可以適當關注以下三類公司：1)優質龍頭：保利發展、萬科A、龍湖集團；2)優質成長：金科股份、中南建設、旭輝控股集團；3)優質物管：碧桂園服務、招商積余、保利物業、旭輝永升服務。

關鍵詞： 房地產板塊