在不見(jiàn)天日的陰暗地下空間，可能潛藏著一個(gè)數(shù)百億元規(guī)模的新興消費(fèi)市場(chǎng)。

36氪日前發(fā)現(xiàn)，在位于北京雙井的石韻浩庭公寓，早年住著北漂人群的地下人防空間，已經(jīng)悄然建立了迷你倉(cāng)，向有私人物品存儲(chǔ)需求的人收費(fèi)。在地上空間，石韻浩庭住宅每平方米的價(jià)格已經(jīng)近十萬(wàn)元；在地下空間，迷你倉(cāng)的商家按立方米收租、按天計(jì)費(fèi)，每天每立方米僅需要3-7元不等。

迷你倉(cāng)也叫自助式倉(cāng)儲(chǔ)，在歐美市場(chǎng)及中國(guó)香港普及較早。美國(guó)早在20世紀(jì)60-70年代就出現(xiàn)了成規(guī)模的自助倉(cāng)儲(chǔ)，由于「失聯(lián)租戶(hù)」越來(lái)越多，甚至興起了倉(cāng)庫(kù)拍賣(mài)風(fēng)潮，一些投資者熱衷于這項(xiàng)開(kāi)盲盒般的賭博運(yùn)動(dòng)。

(資料圖片)

在紀(jì)錄片《倉(cāng)儲(chǔ)挖寶王》（Auction Hunters）中，無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的廢棄倉(cāng)庫(kù)會(huì)以「盲盒拍賣(mài)」的方式處理掉，「尋寶人」可對(duì)其自行處理。起拍價(jià)100美元，成交價(jià)格幾千美元不等，有人拍到藏有古董的倉(cāng)庫(kù)，轉(zhuǎn)手賺了十幾倍。每開(kāi)啟一個(gè)倉(cāng)庫(kù)的門(mén)，就仿佛看到一個(gè)人的一生。

目前，已有五家美國(guó)自助倉(cāng)儲(chǔ)公司通過(guò)REITs形式上市，規(guī)模最大的自助倉(cāng)儲(chǔ)REIT總資產(chǎn)積累了數(shù)十億美元。根據(jù)彭博金融終端數(shù)據(jù)，過(guò)去十年（2011-2021）美國(guó)自助倉(cāng)儲(chǔ)REITs的相對(duì)回報(bào)表現(xiàn)，明顯跑贏(yíng)全市場(chǎng)REIT及標(biāo)普500 指數(shù)。

在中國(guó)內(nèi)地，伴隨著城鎮(zhèn)化率的迅速提升，迷你倉(cāng)在近十年才逐漸有了發(fā)展勢(shì)頭。打開(kāi)大眾點(diǎn)評(píng)，定位在北京，搜索「迷你倉(cāng)」關(guān)鍵詞，就會(huì)出現(xiàn)高達(dá)1421個(gè)相關(guān)商戶(hù)，同樣收錄進(jìn)「生活品類(lèi)」里的「搬家運(yùn)輸」，商戶(hù)數(shù)量?jī)H是迷你倉(cāng)的一半。

有需求才會(huì)有供給。在豆瓣的「我們?cè)谧夥可睢剐〗M，有人發(fā)帖詢(xún)問(wèn)，要去別的城市出差幾個(gè)月，房子退租后，把物品存放在迷你倉(cāng)庫(kù)是否靠譜？在「社畜遷徙計(jì)劃中」小組，有位網(wǎng)友吐槽自己所在城市房租太貴、冬天太冷，已經(jīng)把物品存放在迷你倉(cāng)，準(zhǔn)備南下，「隨他去吧，先去南方看看，穩(wěn)定下來(lái)再說(shuō)。」

除了旅居者，迷你倉(cāng)的目標(biāo)用戶(hù)還有潮玩收藏者、多世同堂家庭，特別是后者，隨著家庭人數(shù)的增長(zhǎng)，住宅無(wú)法容納更多舊物，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，搬到更大的房子越來(lái)越成為一種奢望。

36氪于近日走訪(fǎng)了位于北京朝陽(yáng)區(qū)商圈的多家迷你倉(cāng)，拜訪(fǎng)了那里的經(jīng)營(yíng)者和租戶(hù)。

三個(gè)行李箱大小空間，月收費(fèi)最低165元

迷你倉(cāng)多數(shù)分布在大城市人群密集居住區(qū)的市中心，同一商圈區(qū)域、不同品牌的迷你倉(cāng)，即使公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、臨街位置相似、都選擇恒溫恒濕的設(shè)備，但細(xì)分至服務(wù)、倉(cāng)庫(kù)管理、存儲(chǔ)便捷程度上，還是存在較大差異。

上文提到的位于石韻浩庭公寓處的地下迷你倉(cāng)，是「安東易迷你倉(cāng)」的大望路店，距離地鐵九龍山站的步行距離約500米。它的入口處夾在公寓和隔壁家樂(lè)福超市之間的地上停車(chē)場(chǎng)，沒(méi)有明確標(biāo)識(shí)，門(mén)口停放超市運(yùn)貨車(chē)、快遞車(chē)。如果初次到訪(fǎng)，大概率無(wú)法找到倉(cāng)庫(kù)的具體位置，必須提前聯(lián)系倉(cāng)庫(kù)管家?guī)贰?/strong>

進(jìn)入地下倉(cāng)庫(kù)的方式是刷門(mén)磁卡，通過(guò)樓梯步行至地下兩層的高度，一長(zhǎng)排標(biāo)著編號(hào)的格子間便會(huì)進(jìn)入視線(xiàn)，有的倉(cāng)庫(kù)鎖型是密碼式掛鎖，有的是普通防盜鎖，需要鑰匙打開(kāi)。因?yàn)闆](méi)有電梯，只能通過(guò)爬樓梯的方式存取，來(lái)回運(yùn)送大件行李應(yīng)該較耗費(fèi)體力。

在走訪(fǎng)過(guò)程中，作者沒(méi)有遇到前來(lái)存取的用戶(hù)，但可以看出，該店的倉(cāng)庫(kù)處于供不應(yīng)求狀態(tài)。公共空間轉(zhuǎn)角處地過(guò)道，堆滿(mǎn)了一位客戶(hù)的用品，大約十幾個(gè)整理箱、六個(gè)宜家編織袋，箱子上貼著備注：「有7立方倉(cāng)空出就搬」。

工作人員表示，臨近年底，因?yàn)榛丶疫^(guò)年、搬家等原因，詢(xún)問(wèn)迷你倉(cāng)的客戶(hù)增多，3立方米以下的小型倉(cāng)基本沒(méi)空缺，如果有存儲(chǔ)需求，需要提早敲定存儲(chǔ)時(shí)間。

據(jù)了解，0.5-1立方米的「微型倉(cāng)」空間，大約能放置3—5個(gè)行李箱，常年都比較搶手。按1立方米計(jì)算，獨(dú)立存放的月收費(fèi)是210元。安東易店員表示，如果不介意，也可以選擇「公共倉(cāng)」，月收費(fèi)約165元。

店員向作者展示了大小約7立方米的公共倉(cāng)，里面已經(jīng)放置了各類(lèi)存儲(chǔ)物品，包括私人行李箱、床墊，還有幾箱公司雜物。一家主做盲盒的企業(yè)，在公共倉(cāng)內(nèi)臨時(shí)存放了幾箱周轉(zhuǎn)貨物。

事實(shí)上，不是所有品牌都會(huì)提供公共倉(cāng)，36氪在走訪(fǎng)位于十里堡的「CBD迷你倉(cāng)」過(guò)程中，店員表示，因?yàn)椴捎镁€(xiàn)上自助式存取方式，公司擔(dān)心管理出問(wèn)題，不提供公共倉(cāng)服務(wù)。

「CBD迷你倉(cāng)」十里堡網(wǎng)點(diǎn)位于東四環(huán)外的「首創(chuàng)愛(ài)這城」小區(qū)，占據(jù)約3棟樓的地下室空間，位置距離街道也不遠(yuǎn)，在入口位置和臨街處，都標(biāo)注了指示。

店員利用遠(yuǎn)程的方式帶看倉(cāng)，向客戶(hù)提供動(dòng)態(tài)密碼進(jìn)入，通過(guò)地面燈牌標(biāo)識(shí)和監(jiān)控，指導(dǎo)客戶(hù)看倉(cāng)路線(xiàn)。該網(wǎng)點(diǎn)選擇了通過(guò)升降平臺(tái)運(yùn)送貨物的方式，可以解放用戶(hù)雙手。

每個(gè)迷你倉(cāng)的鎖型是電子密碼鎖，除了編號(hào)外，柜門(mén)還標(biāo)出了具體體積大小，以及是否正在使用的立牌。

因?yàn)樵摼W(wǎng)點(diǎn)空間較大，且采用感應(yīng)燈照明，如果獨(dú)自前往，可能會(huì)產(chǎn)生一種幽閉恐懼感，這也是大部分地下自助式存儲(chǔ)的空間布局。

在價(jià)格方面，以7.5立方米的家庭型倉(cāng)儲(chǔ)為例，安東易的月收費(fèi)約742元，CBD的月收費(fèi)是899元。如果一次性預(yù)訂一年，安東易和CBD可以分別給到九折和八折的優(yōu)惠，折后每月價(jià)格分別是668元、719元。

在選倉(cāng)過(guò)程中，CBD迷你倉(cāng)的互聯(lián)網(wǎng)化程度相對(duì)更高，其小程序展示了各家網(wǎng)點(diǎn)的剩余倉(cāng)，細(xì)分到各間小倉(cāng)庫(kù)的收費(fèi)、高度和體積；安東易的小程序主要體現(xiàn)在支付環(huán)節(jié)，但是在大眾點(diǎn)評(píng)APP內(nèi)，會(huì)給出更多優(yōu)惠。

值得注意的是，個(gè)別迷你倉(cāng)經(jīng)營(yíng)者正在利用不合規(guī)的方式做推廣營(yíng)銷(xiāo)，在走訪(fǎng)的過(guò)程中，一家迷你倉(cāng)品牌通過(guò)電話(huà)方式聯(lián)系36氪作者看倉(cāng)，該品牌在北京僅有1家門(mén)店，服務(wù)人員并未告知獲取作者電話(huà)號(hào)碼的方式。

試圖「向空氣收費(fèi)」的二房東們

在北京，按照不同體積大小，迷你倉(cāng)每立方米的月收費(fèi)為100-200元不等，體積越大，單價(jià)則越低。在深圳，每立方米的收費(fèi)大概是120元，香港一間30平方英尺迷你倉(cāng)的月租金是3000港幣，換算到每立方米價(jià)格，則高達(dá)近500元。

迷你倉(cāng)在香港、美國(guó)的收費(fèi)更高，背后的原因是市場(chǎng)更成熟，普及率較高，商家已經(jīng)完成了「培養(yǎng)用戶(hù)心智」這件事。

在中國(guó)內(nèi)地，有許多創(chuàng)業(yè)者準(zhǔn)備投身迷你倉(cāng)業(yè)務(wù)，因?yàn)樯袩o(wú)巨頭公司出現(xiàn)。另外，與國(guó)外「按平方米」收費(fèi)情況不同的是，內(nèi)地迷你倉(cāng)「按立方米」收費(fèi)，但商家是按照平方米租購(gòu)商業(yè)空間。

自媒體「德里奇的工作日志」作者在深圳從事商業(yè)地產(chǎn)、關(guān)注迷你倉(cāng)，他告訴36氪，周?chē)姓J(rèn)為迷你倉(cāng)是「賺空氣的錢(qián)」的業(yè)務(wù)，比較看好，打算以二房東模式，做自營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，但德里奇并不看好個(gè)體創(chuàng)業(yè)所面對(duì)的盈利前景。

「即使按立方米收費(fèi)，自營(yíng)的利潤(rùn)依然太薄」，德里奇舉例，深圳從業(yè)者一般收購(gòu)市中心的廠(chǎng)房、寫(xiě)字樓地下室來(lái)做迷你倉(cāng)。使用面積60平方米、高度4米的廠(chǎng)房，月租金成本約7000元，但裝修改造的成本就接近10萬(wàn)元，在滿(mǎn)租的情況下，回本的周期超過(guò)2年。

德里奇說(shuō)，「這還沒(méi)有算上人力、營(yíng)銷(xiāo)等成本。更何況一個(gè)倉(cāng)庫(kù)要做好，需要教育周邊客戶(hù)，這也需要時(shí)間。」

所以大公司正試圖盡快規(guī)模化，用加快收購(gòu)速度，或者從寫(xiě)字樓業(yè)主手里大規(guī)模租地下空間的方式擴(kuò)張。這樣均攤到一個(gè)個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，才能降低運(yùn)營(yíng)成本。

2019年4月，華平投資以1.795億新元（約5.2億人民幣）收購(gòu)凱德置地的迷你倉(cāng)業(yè)務(wù)，資產(chǎn)包括位于新加坡的11個(gè)迷你倉(cāng)物業(yè)及上海的1個(gè)迷你倉(cāng)物業(yè)，命名為趣存（StorHub）。趣存目前在上海的網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量近20個(gè)，2020年5月，趣存自助倉(cāng)通過(guò)對(duì)深圳樂(lè)存樂(lè)庫(kù)迷你倉(cāng)的收購(gòu)，在當(dāng)?shù)貙?shí)現(xiàn)擴(kuò)張。

因?yàn)槔麧?rùn)稀薄，迷你倉(cāng)品牌大多不愿意公開(kāi)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)。2016年3月，深圳迷你倉(cāng)儲(chǔ)股份有限公司在新三板上市，是國(guó)內(nèi)唯一一家迷你倉(cāng)行業(yè)的上市企業(yè)。2016年至2019年，該企業(yè)凈利潤(rùn)一直處于虧損狀態(tài)，直到2020年才扭虧為盈，但是凈利潤(rùn)總額僅有15.6萬(wàn)元。在一線(xiàn)城市，這大約只是一個(gè)普通白領(lǐng)的年收入。2021年8月，這家公司終止掛牌，退出了新三板。

CBD迷你倉(cāng)創(chuàng)始人曹肇棆對(duì)36氪作者表示，「不建議創(chuàng)業(yè)者進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)較大。整個(gè)行業(yè)的痛點(diǎn)，是需要讓更多人知道迷你倉(cāng)的存在。」

曹肇棆于2008年從香港來(lái)到北京工作，2014年創(chuàng)立CBD迷你倉(cāng)，公司命名CBD的原因，是因?yàn)榈谝患揖W(wǎng)點(diǎn)就設(shè)立在CBD區(qū)域新城國(guó)際小區(qū)內(nèi)。曹肇棆感受到，創(chuàng)業(yè)初期，300個(gè)人里，只有1個(gè)人對(duì)迷你倉(cāng)有認(rèn)知，如今是100個(gè)人中，有1個(gè)人知道迷你倉(cāng)。

在社區(qū)居民中做線(xiàn)下的地推傳播，是CBD迷你倉(cāng)宣傳的方式之一，曹肇棆有時(shí)也會(huì)加入其中，很多居民仍然會(huì)詢(xún)問(wèn)「能否存寵物」、「能否住人」的問(wèn)題，讓用戶(hù)相信、并且使用迷你倉(cāng)，還有很長(zhǎng)的路要走。

據(jù)了解，CBD迷你倉(cāng)目前輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)的比例是五五分，曹肇棆每年在全國(guó)考察超過(guò)200個(gè)倉(cāng)庫(kù)空間，即使是這樣，他明顯發(fā)覺(jué)，近幾年很多品牌的同行通過(guò)輕資產(chǎn)租房、做二房東的模式，正以更快的速度擴(kuò)張門(mén)店數(shù)量。考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素，CBD沒(méi)有選擇這樣的方式。

曹肇棆提出，二房東無(wú)序擴(kuò)充的亂象在長(zhǎng)租公寓和聯(lián)合辦公里經(jīng)常看到，CBD的風(fēng)格比較穩(wěn)健，希望能為用戶(hù)提供穩(wěn)定感。

長(zhǎng)期跑贏(yíng)標(biāo)普500

在美國(guó)，2008年次貸危機(jī)后，由于多戶(hù)類(lèi)住宅(Multi-Family Homes）的開(kāi)發(fā)熱潮，人們從獨(dú)棟別墅搬進(jìn)公寓，帶動(dòng)了迷你倉(cāng)的增長(zhǎng)。

根據(jù)RentCafe自助存儲(chǔ)部門(mén)的數(shù)據(jù)，以德州為例，達(dá)拉斯和休斯敦是高層公寓建設(shè)集中的都市區(qū)，過(guò)去十年，累計(jì)增加了近20萬(wàn)套公寓，自助式存儲(chǔ)空間則隨之增長(zhǎng)了2000萬(wàn)平方英尺。總部位于美國(guó)加州的大眾倉(cāng)儲(chǔ)公司（NYSE: PSA）是自助倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)的巨頭，于2022年9月30日登陸紐交所，2021年該公司的年收入是34億美元，同比增長(zhǎng)17%。

50多年前，創(chuàng)始人B.Wayne Hughes和Kenneth Volk, Jr.各出資25000美元啟動(dòng)創(chuàng)業(yè)，他們沒(méi)有預(yù)料到自助式存儲(chǔ)的業(yè)務(wù)會(huì)發(fā)展得如此龐大。新冠病毒大流行期間，美國(guó)人紛紛逃離市中心，遷居至更邊緣的地帶，這也導(dǎo)致寄存私人物品的需求大爆發(fā)，使得自助倉(cāng)儲(chǔ)的出租率及租金水平不降反升，完勝同期凋敝的寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心及酒店，在所有收租型不動(dòng)產(chǎn)中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。

目前美國(guó)上市REITs中有五只自助倉(cāng)儲(chǔ)REITs，截至11月末的現(xiàn)金分紅率在3.8%至5.7%之間。2022年的年初至今，受到美股總體表現(xiàn)低迷及通脹沖擊的影響，自助倉(cāng)儲(chǔ)REITs也難以重現(xiàn)2020—2021年的史詩(shī)級(jí)行情——其中2021年該類(lèi)資產(chǎn)的平均回報(bào)率超過(guò)80%，遠(yuǎn)高于全市場(chǎng)REITs的36%。

日前，資產(chǎn)規(guī)模最大的自助倉(cāng)儲(chǔ)REIT-Public storage的CEO罕見(jiàn)地發(fā)起了個(gè)人回購(gòu)計(jì)劃，這也提振了市場(chǎng)的信心。美國(guó)人似乎不想丟棄他們的任何東西，這種傳統(tǒng)潛移默化地影響著自助倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)發(fā)展及其作為穩(wěn)定租金現(xiàn)金流資產(chǎn)的表現(xiàn)。

根據(jù)彭博金融終端數(shù)據(jù)，過(guò)去十年（2011-2021）美國(guó)自助倉(cāng)儲(chǔ)REITs的相對(duì)回報(bào)表現(xiàn)，明顯跑贏(yíng)全市場(chǎng)REITs指數(shù)及標(biāo)普500 指數(shù)。某種程度上，自助倉(cāng)儲(chǔ)是大都會(huì)的高房?jī)r(jià)及居民住房負(fù)擔(dān)能力惡化的產(chǎn)物，在動(dòng)輒超過(guò)10萬(wàn)每平方米的房?jī)r(jià)面前，擁有額外的儲(chǔ)物空間越來(lái)越奢侈。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)的全國(guó)重點(diǎn)50城來(lái)看，2022上半年平均租售比為1：617，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)（1:200-300），也意味著房?jī)r(jià)相對(duì)租金的嚴(yán)重高估。這正是數(shù)以千計(jì)的北京迷你倉(cāng)商戶(hù)誕生的背景。

考慮到中國(guó)公募REITs市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)閘，這些小小的迷你倉(cāng)距離形成穩(wěn)定的租金回報(bào)型不動(dòng)產(chǎn)而上市，可能已經(jīng)并不遙遠(yuǎn)。

本文作者：宋虹姍，本文來(lái)源：36氪，原文標(biāo)題：《每天每立方米租金不到10元，迷你倉(cāng)如何孕育百億市場(chǎng)？》