12月26日，中國證監會官網公布，準予嘉實基金管理有限公司注冊嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金，基金類型為契約型封閉式，基金合同期限為46年，準予基金的募集份額總額為5億份。

嘉實基金獲準成為上述基金的基金管理人，中信銀行股份有限公司被準予為基金的基金托管人。

【資料圖】

上交所官網同日也顯示，上述嘉實與京東合作的嘉實京東倉儲基礎設施REIT獲得通過。

這標志著，市場將首次迎來民企倉儲物流公募REIT。它也是首單由民營500強企業作為原始權益人正式申報的倉儲物流類公募REIT。

此次京東REITs的成功獲批，成為資本市場首個大型平臺企業“綠燈”投資案例，向市場釋放了資本市場支持平臺經濟健康發展的鮮明信號，將促進平臺經濟活力不斷釋放。同時，該REIT對民營企業參與REITs試點具有較強的示范引領作用，既有利于增強民間投資信心、激發民間投資活力，也有利于切實解決民間資本參與基建項目投資的現實困難。

底層資產均為稀缺的高標準物流倉儲、所在地均為重要物流節點城市

資料顯示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT底層基礎設施項目包括京東旗下的三個現代化倉儲物流園項目，其中代表國內規模及自動化最高水平的現代化智能物流項目——京東“亞洲一號”也在此次申報的目標資產中。

三個項目具體分別為：京東重慶電子商務基地項目（中轉配送中心）一期項目（“重慶項目”）、京東商城亞洲1號倉儲華中總部建設項目（“武漢項目”）、京東亞洲一號廊坊經開物流園項目（“廊坊項目”）。

資料顯示，上述REIT底層資產的三個物流園區合計建筑面積35.1萬平方米。三處物流園出租率均達到100%滿租狀態，租約長度為5-6年，高于行業平均水平的3年，運營高效穩定，抗風險能力較強。

上述REIT所持有的三大倉儲項目有兩大亮點，一是均為稀缺的高標準物流倉儲（簡稱“高標倉”）。我國超過90%以上的倉庫為傳統倉庫，高標倉比重僅為5-10%左右。

相比普通物流倉儲，高標倉得益于專業的選址邏輯、先進和完善的建筑結構、互聯網和大數據的支持，能夠實現物流規模化效應、提高揀選效率和準確性、優化倉庫使用效率、降低倉儲使用成本等。

第二大亮點是，它們的所在地均為重要物流節點城市，其中重慶和武漢是兩個國家級流通節點城市，廊坊是京津冀城市群重點區域城市。

重慶項目為西南區域重要的中轉配送中心，地處重慶市巴南區南彭貿易物流基地；武漢項目地處武漢臨空港經濟開發區，是全國物流網絡關鍵節點之一。而廊坊項目則地處北京、天津兩大直轄市之間的廊坊經濟技術開發區，承載了北京外溢的區域性物流商貿職能，與京津國際化物流體系相互補充。

有望盤活約35萬平米倉儲物流資產

業內人士認為，倉儲物流行業作為典型的實體經濟，投資回報期較長，資金占用成本高，一定程度上限制了倉儲物流行業的發展。通過積極發揮公募REITs的直接融資作用，能夠有效盤活存量倉儲物流資產，形成投資良性循環，并吸引更專業的市場機構參與運營管理，有機會進一步提高倉儲物流基礎設施的投資建設水平，強化資本市場服務實體經濟的質效。

以嘉實京東倉儲基礎設施REIT為例，將有望盤活約35萬平方米的倉儲物流資產，為倉儲物流行業帶來增量投資資金，促進行業高質量發展。

據悉，上述REIT項目的回收資金將用于物流倉庫及相關配套建設，為倉儲物流行業帶來長期的增量投資資金。

另外，嘉實京東倉儲基礎設施REIT底層資產所在地為重要物流節點城市，輻射范圍較大，能有效維持供應鏈穩定，起到帶動區域實體經濟、提振居民消費的重要作用。

REITs市場加速擴容 已上市兩只倉儲物流REITs漲幅均超20%

自2021年6月21日首批9只公募REITs上市以來，發改委、證監會等部門多次表示要進一步擴大REITs試點范圍，一年多來，相關底層資產的覆蓋領域持續拓寬，當前已上市REITs涵蓋了高速公路、產業園、物流園、能源環保類、保租房項目等類別。

資料顯示，截至12月26日，我國已有公募REITs 24只，已上市23只。其中倉儲物流共兩只，分別為中金普洛斯REIT與紅土鹽田港REIT，上市以來分別上漲28.2%與24.19%，體現了市場對這類資產相當認可。

光大證券認為，隨著REITs范圍的持續擴展，以及參與各方及監管部門對非標類項目的處理經驗日益增加，后續REITs市場規模有望加速擴充。光大還預計，未來REITs將持續向新能源、水利、新基建等領域進軍。

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