田鵬始終記得，三年前自己第一次開(kāi)單時(shí)的場(chǎng)景：

一位客戶(hù)看了兩次，用了四天時(shí)間，就決定買(mǎi)下一套豪宅，成交價(jià)6000萬(wàn)元。

“當(dāng)時(shí)給我感覺(jué)，比我買(mǎi)輛自行車(chē)，都還要痛快”。

(資料圖片)

過(guò)去幾年，全世界的有錢(qián)人正在不斷增多，一定程度上助長(zhǎng)了豪宅市場(chǎng)的火熱。

2021年，全球凈資產(chǎn)在3000萬(wàn)美元以上的超高凈值人群在一年內(nèi)增長(zhǎng)了9.3%，增長(zhǎng)人數(shù)為5.2萬(wàn)人。

國(guó)內(nèi)的情況同樣如此。根據(jù)《巴倫周刊》，2022年上半年，中國(guó)超高凈值人數(shù)增長(zhǎng)了2.3%，達(dá)到共5萬(wàn)多人。

但最近卻有一則消息令人意外。

2022年的最后一天，易居CEO丁祖昱在一次發(fā)布會(huì)上表示，去年，全國(guó)5000萬(wàn)以上的頂級(jí)豪宅成交量同比下跌了40%。

對(duì)此有人說(shuō)，有錢(qián)人正在逃離豪宅。

事實(shí)是這樣嗎？

豪宅神話(huà)已破

豪宅火爆，是過(guò)去三年給人們留下的印象。尤其在去年上半年，全國(guó)包括一線(xiàn)城市在內(nèi)的樓市全面熄火，豪宅卻走出了一條獨(dú)立行情。

比如，在廣州，珠江新城的豪宅以一己之力帶高了天河區(qū)二手房房?jī)r(jià)；在北京、深圳，豪宅盤(pán)開(kāi)盤(pán)即售罄的場(chǎng)景仍在上演。

不光是居住的極致享受，憑借地段、面積、品質(zhì)的稀缺性，豪宅是世上最保值的資產(chǎn)之一。購(gòu)買(mǎi)豪宅，也始終是全球富人資產(chǎn)配置時(shí)的首選。

相比普通住宅，豪宅的市場(chǎng)小眾、也更具備韌性。

網(wǎng)上就流傳著這樣一句話(huà)：樓市復(fù)蘇，豪宅先行，樓市下跌，豪宅最后一刻再跌。

從全球范圍來(lái)看，過(guò)去幾年疫情的沖擊幾乎沒(méi)有對(duì)豪宅產(chǎn)生影響。兩年前，第一太平戴維斯研究部的一份報(bào)告顯示，全球豪宅資本價(jià)值指數(shù)在2020年上半年短暫下滑之后，又在下半年恢復(fù)了增勢(shì)，全年增長(zhǎng)0.5%。

報(bào)告還預(yù)測(cè)了中國(guó)北京、上海、廣州、深圳的豪宅價(jià)格將在2021年繼續(xù)增長(zhǎng)。

的確如預(yù)測(cè)般那樣，2021年，國(guó)內(nèi)豪宅市場(chǎng)極其活躍，價(jià)格與成交量一路高漲，多個(gè)一線(xiàn)城市的豪宅成交量創(chuàng)下五年內(nèi)的新高。

不過(guò)如今，豪宅增長(zhǎng)的神話(huà)似乎破滅了。

根據(jù)丁祖昱披露的數(shù)據(jù)，2022年全年，全國(guó)核心十城1000萬(wàn)以上與3000萬(wàn)以上的新房豪宅成交量仍然維持了增長(zhǎng)趨勢(shì)，分別上漲10%與5%。然而，頂級(jí)豪宅的一手成交量卻出現(xiàn)了大幅下跌——全國(guó)5000萬(wàn)以上的頂級(jí)新房豪宅只成交了383套，同比下跌40%。

從單價(jià)上來(lái)看，2022年，全國(guó)單價(jià)15萬(wàn)/平方米以上的新房豪宅成交量也下降了19%，成交數(shù)為422套。

二手豪宅市場(chǎng)的情況更加不容樂(lè)觀。

各個(gè)價(jià)格區(qū)間的二手豪宅成交量均出現(xiàn)了下跌，其中1000萬(wàn)以上的同比下跌42%，3000萬(wàn)以上下跌28%，5000萬(wàn)以上下跌18%。

與2021年相比，全國(guó)高單價(jià)的二手豪宅成交量幾乎腰斬，10萬(wàn)/平方米以上的二手豪宅成交量下跌55%，15萬(wàn)/平方米以上的下跌了52%。

目前在豪宅經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事研究員的田鵬告訴鹽財(cái)經(jīng)記者，豪宅新房成交量高于二手房，是因?yàn)椤按蛐隆本哂形Γ欢趾勒嬖趦r(jià)格倒掛。

以北京為例，大部分豪宅盤(pán)位于限價(jià)地塊，還有一部分豪宅屬于共有產(chǎn)權(quán)房，政府占據(jù)10%的產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)房者只需負(fù)擔(dān)限價(jià)的90%，“相當(dāng)于又打了9折”。

盡管對(duì)于豪宅中介來(lái)說(shuō)，半年不開(kāi)張是常事，但豪宅經(jīng)理人們已經(jīng)感受到了市場(chǎng)的寒氣。

有媒體報(bào)道，由于成交量下降，在某一線(xiàn)城市的豪宅板塊的門(mén)店經(jīng)理，遇到了2016年入行以來(lái)“最差的一年”。

過(guò)去一年，名人拋售豪宅的消息明顯增多。

2022年7月，張藝謀被傳出售位于無(wú)錫的一套別墅，掛牌3500萬(wàn)，最終以6100萬(wàn)成交。

兩個(gè)月后，王祖藍(lán)以4580萬(wàn)港元（約4110萬(wàn)人民幣）賣(mài)掉了他在香港的豪宅。

足球運(yùn)動(dòng)員郜林也出售了他在廣州僑鑫匯悅臺(tái)的江景大平層，掛牌價(jià)1.45億。這筆房產(chǎn)交易傭金便高達(dá)上百萬(wàn)，引來(lái)無(wú)數(shù)中介在小區(qū)門(mén)口排起長(zhǎng)龍。

緊接著，普通富豪的動(dòng)作也多了起來(lái)。有媒體報(bào)道，去年下半年，上海位于陸家嘴的豪宅小區(qū)世茂濱江花園掛牌量激增。

春江水暖鴨先知，富人賣(mài)豪宅，被視作房地產(chǎn)市場(chǎng)的某種消極信號(hào)。

不過(guò)，富人都在急著拋售房產(chǎn)嗎？

答案是：未必。

位于北京的豪宅中介梁華龍對(duì)鹽財(cái)經(jīng)表示：“去年11月和12月，掛牌量明顯增多。但與此同時(shí)，在疫情放開(kāi)后，去化量也增多了。因此，目前庫(kù)存積壓情況并不顯著。”

從去年全年看來(lái)，北京豪宅的新增掛牌量不升反降。鹽財(cái)經(jīng)記者在一份豪宅市場(chǎng)研究報(bào)告中看到，2022年，北京二手豪宅新增房源同比下降了13.1%。

而新增房源下降，恰恰與二手豪宅市場(chǎng)的回調(diào)有關(guān)。由于二手豪宅的客流與關(guān)注度減少，短期沒(méi)有資金變現(xiàn)需求的業(yè)主便會(huì)推遲出售房

“現(xiàn)在，全國(guó)市場(chǎng)是分化的。房子行不行，要看城市行不行。而看城市時(shí)，像北京這樣的大城市，則還需細(xì)看各個(gè)板塊行不行”，田鵬說(shuō)，“單純說(shuō)所有房子都不行了純是博眼球的。”

盡管成交量出現(xiàn)下跌，但大多數(shù)豪宅經(jīng)紀(jì)都會(huì)表示：一線(xiàn)城市的豪宅市場(chǎng)并沒(méi)有那么壞。

理由是這些城市的二手豪宅價(jià)格依舊堅(jiān)挺。

比如北京在2022年賣(mài)出3469套總價(jià)在1500萬(wàn)以上的豪宅，同比下降26.65%，但9.59萬(wàn)每平方米的成交均價(jià)還是上漲了3.51%；上海共成交1391套二手豪宅，同比下降41.33%，但成交均價(jià)同比上漲7.08%，為11.5萬(wàn)每平方米。

豪宅能夠見(jiàn)證許多故事，譬如這個(gè)時(shí)代的錢(qián)會(huì)流向何處。

2016年，郜林用4000萬(wàn)元買(mǎi)下廣州僑鑫匯悅臺(tái)的大平層。六年后，當(dāng)這套房子被出售時(shí)，掛牌價(jià)是1.45億。據(jù)說(shuō)，香港歌手林子祥、葉倩文夫婦以1.29億元接手，一買(mǎi)一賣(mài)，郜林凈賺近9000萬(wàn)。

田鵬入行以來(lái)有一個(gè)明顯的感受，即“90后”年輕客戶(hù)越來(lái)越多。他告訴鹽財(cái)經(jīng)，他們中一類(lèi)是自身創(chuàng)業(yè)成為高凈值人群，另一類(lèi)是父母幫助購(gòu)買(mǎi)。

不過(guò)在丁祖昱的一篇文章中，他指出2022年豪宅市場(chǎng)的一大改變?cè)谟冢澳觊L(zhǎng)客戶(hù)”的增加。

去年，有超過(guò)九成的豪宅購(gòu)房者為45歲以上人群，30+的新貴們開(kāi)始在豪宅市場(chǎng)中隱身。

知名地產(chǎn)研究員李宇嘉對(duì)鹽財(cái)經(jīng)表示，前幾年國(guó)內(nèi)豪宅市場(chǎng)之所以勢(shì)頭兇猛，是因?yàn)榈禺a(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、新能源行業(yè)內(nèi)“專(zhuān)精特新”企業(yè)在中小板、創(chuàng)業(yè)板的上市，貢獻(xiàn)了一批豪宅購(gòu)買(mǎi)者。

如今這些行業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)高位回落，導(dǎo)致對(duì)豪宅的需求迅速坍塌。

無(wú)獨(dú)有偶，紐約的豪宅市場(chǎng)也在去年下半年進(jìn)入平淡期，2022年紐約有64%的豪宅交易發(fā)生在上半年。面對(duì)惡化的股市與減少的收入，大多數(shù)的銀行家、交易員與金融服務(wù)行業(yè)人員決定暫時(shí)觀望。

而在一些購(gòu)買(mǎi)力本身有限的城市中，源源不斷的新房豪宅供應(yīng)面前，出現(xiàn)了“有錢(qián)人不太夠用”的局面。

去年6月，南京頂級(jí)豪宅海玥萬(wàn)物加推，116套房源當(dāng)天售罄；到了12月底，海玥萬(wàn)物再度加推時(shí)，已不復(fù)“日光”景象，46套房源的去化用了大半個(gè)月時(shí)間。

梁華龍表示，他的大部分客戶(hù)在買(mǎi)房時(shí)更在意自己的感受，尤其是5000萬(wàn)以上的房子，富人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)時(shí)主要看一點(diǎn)：是否喜歡。

不過(guò)，豪宅仍是超級(jí)富豪的資金游戲。除了純粹的居住之外，買(mǎi)賣(mài)豪宅還有重要的優(yōu)化資產(chǎn)配置的作用。

“一擲千金”的輕松或許只是表象。田鵬說(shuō)，在第一單成交后他才發(fā)現(xiàn)，那位客戶(hù)已經(jīng)看了一年多的房子，同價(jià)位產(chǎn)品基本上都已經(jīng)看過(guò)。

通常，豪宅距離普通人十分遙遠(yuǎn)，以至于不小心窺見(jiàn)其中的一個(gè)角落，就能引起震蕩。

今年年初，一位中學(xué)生在家中胯下運(yùn)籃的短視頻攪動(dòng)了一場(chǎng)互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)暴，只因它定位在“萬(wàn)柳書(shū)院”，北京著名的豪宅小區(qū)。

豪宅處處彰顯著不同，以宣告一種貧富的秩序：

萬(wàn)柳書(shū)院五米外墻上的每一塊磚頭都是從荷蘭遠(yuǎn)道而來(lái)；

墻內(nèi)的水質(zhì)、聲音、空氣達(dá)到了瑞士療養(yǎng)級(jí)水平；

小區(qū)里的垃圾桶均由純銅打造。

大部分時(shí)候，這個(gè)豪宅世界是緊緊關(guān)閉的。

根據(jù)幾位豪宅中介的說(shuō)法，他們接觸的富豪大部分謙遜但注重隱私。在豪宅大門(mén)之外的人只能通過(guò)他們買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的動(dòng)作中，尋得一些蛛絲馬跡。

不過(guò)，當(dāng)鹽財(cái)經(jīng)記者在網(wǎng)上請(qǐng)一位豪宅中介談?wù)勊匆?jiàn)的豪宅市場(chǎng)時(shí)，忙碌的她發(fā)過(guò)來(lái)一條語(yǔ)音說(shuō)，她只是賣(mài)房的，并不懂市場(chǎng)。

本文作者：張旦珺，本文來(lái)源：南風(fēng)窗，原文標(biāo)題：《有錢(qián)人，狂甩豪宅》